Propriétaires, locataires : quelles obligations pour vos bâtiments tertiaires ?
Vous possédez ou louez des bureaux, des commerces, des entrepôts ou des hôtels. Chacun de ces bâtiments tertiaires porte des obligations énergétiques qui se multiplient. Citae vous aide à les identifier, puis à les tenir, site par site.
Quelles obligations énergétiques s'appliquent à un bâtiment tertiaire ?
Un bâtiment tertiaire héberge des activités de services, hors logement et production industrielle. Bureaux, commerces, entrepôts logistiques, hôtels, établissements de santé ou d’enseignement en font partie. Ses obligations énergétiques se rangent en trois familles, selon celui qui les porte.
Les obligations partagées
Le décret tertiaire, le décret BACS, les températures et l’éclairage engagent propriétaire et locataire.
Les obligations du bailleur
Le bailleur annexe au bail les diagnostics et l’attestation OPERAT, puis remet l’état prévisionnel des travaux.
Les obligations de l'entreprise
Audit énergétique, management de l’énergie et bilan GES s’imposent selon sa consommation ou ses effectifs.
Le décret tertiaire forme le socle des obligations partagées. Il s’applique dès que le bâtiment ou le site totalise 1 000 m² d’activités tertiaires. La consommation d’énergie finale doit baisser de 40 % en 2030. L’objectif passe à 50 % en 2040, puis à 60 % en 2050. L’année de référence ne peut précéder 2010. Un seuil en valeur absolue, fixé par catégorie d’activité, peut remplacer ces pourcentages.
Le propriétaire occupant assume seul les obligations partagées et celles de son entreprise.
Quelles obligations partagent le propriétaire et le locataire ?
Le décret tertiaire engage le propriétaire et le locataire, chacun pour ce que le bail lui confie. Les baux de bureaux ou de commerces de plus de 2 000 m² comportent une annexe environnementale. Bailleur et locataire y échangent leurs consommations et bâtissent un programme d’actions commun. Le décret BACS, les températures et l’éclairage suivent celui qui possède ou règle l’équipement.
| Obligation | Dans quel cas | Ce que fait le propriétaire | Ce que fait le locataire | Ce que fait Citae |
|---|---|---|---|---|
| Décret tertiaire | Au moins 1 000 m² d’activités tertiaires dans un bâtiment, une partie de bâtiment ou un même site | Définit les actions avec le locataire, agit sur sa part et partage ses consommations | Met en œuvre les actions de ses locaux et communique ses consommations au propriétaire | Mène l’accompagnement au décret tertiaire du site, de la trajectoire au plan d’actions de chacun |
| Décret BACS | Chauffage ou climatisation de plus de 290 kW, puis de plus de 70 kW en 2030 | Équipe le bâtiment d’une GTB conforme s’il possède les systèmes | Assume la même obligation pour les systèmes qui lui appartiennent | Classe la GTB de A à D dans son accompagnement au décret BACS, puis étudie l’exemption |
| Températures de chauffage et de climatisation | Chauffage limité à 19 °C en moyenne, climatisation mise en route au-delà de 26 °C | Respecte ces limites s’il règle le chauffage central | Les applique aux équipements qu’il pilote lui-même | Ajuste consignes et horaires lors du rétro-commissionnement de vos installations, puis suit les résultats |
| Éclairage des bureaux et des vitrines | Éclairage intérieur visible de l’extérieur et vitrines de commerce, chaque nuit | Éteint les halls et parties communes qu’il gère une heure après la fin de l’occupation | Éteint ses bureaux dans le même délai, et ses vitrines à 1 h ou une heure après une fermeture plus tardive | Programme les horaires d’éclairage grâce à l’energy management externalisé, puis les contrôle sur site |
Quelles obligations incombent au seul bailleur ?
Le bailleur porte seul les obligations liées à la mise en location. L’article 1719 du Code civil l’oblige à délivrer un local entretenu, dont il garantit la jouissance paisible. Les foncières immobilières qui louent leurs immeubles intègrent ces obligations à chaque nouveau bail. Un plan de travaux clair aide aussi à valoriser votre patrimoine immobilier auprès des acheteurs.
| Obligation | Dans quel cas | Ce que fait le bailleur | Qui vous accompagne |
|---|---|---|---|
| DPE tertiaire | Chaque bail ou renouvellement d’un local chauffé ou climatisé, sauf rares exceptions | Joint au bail un DPE de moins de dix ans, postérieur au 30 juin 2021 | BTP Diagnostics, société du groupe, réalise le DPE tertiaire de vos locaux par un diagnostiqueur certifié |
| État des risques | Local situé en zone de risque naturel, minier ou technologique, séisme et radon compris | Remet un état de moins de six mois dès la première visite, puis l’annexe au bail | BTP Diagnostics établit l’état des risques du local à partir des données officielles de Géorisques |
| Dossier technique amiante | Immeuble dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997 | Tient le dossier à jour et à disposition des occupants, puis transmet sa fiche récapitulative au locataire | BTP Diagnostics rédige ou actualise votre dossier technique amiante après repérage des listes A et B |
| Attestation OPERAT | Bâtiment soumis au décret tertiaire, à chaque bail ou vente | Annexe l’évaluation issue de l’attestation au bail, ou à la promesse de vente | Citae vérifie l’attestation et la conformité au décret dans une due diligence ESG de l’actif, avant toute vente |
| État prévisionnel des travaux | Bail commercial, à la signature puis tous les trois ans, avec l’inventaire des charges | Présente les travaux prévus sur trois ans avec leur budget, et ceux des trois années passées | Citae chiffre et planifie les travaux énergétiques dans votre schéma directeur énergie, sur trois à cinq ans |
Quelles obligations dépendent de la taille de l'entreprise ?
Trois obligations suivent la consommation ou l’effectif de l’entreprise, et non son bail. Elles visent donc le locataire comme le propriétaire occupant, ou la foncière qui franchit ces seuils. Le seuil d’énergie additionne tous les sites et tous les usages, en moyenne sur trois ans.
| Obligation | Dans quel cas | Ce que fait l’entreprise | Ce que fait Citae |
|---|---|---|---|
| Audit énergétique réglementaire | Consommation d’au moins 2,75 GWh par an, sans système de management de l’énergie | Fait auditer ses activités en France tous les quatre ans, puis publie son plan d’actions | Mène l’audit énergétique réglementaire selon la norme NF EN 16247, puis chiffre les actions |
| Système de management de l’énergie | Consommation d’au moins 23,6 GWh par an | Fait certifier son système de management, qui la dispense de l’audit | Prépare la certification ISO 50001, de la revue énergétique à l’audit blanc |
| Bilan GES et plan de transition | Entreprise de plus de 500 salariés, bilan public mis à jour tous les quatre ans | Joint un plan de transition au bilan, sauf si son rapport CSRD couvre déjà les deux | Établit le bilan GES réglementaire et son plan de transition, scope 3 compris |
Quelles échéances attendent propriétaires et locataires d'ici 2030 ?
- Chaque 30 septembre :
les consommations de l’année précédente se déclarent sur OPERAT. - Depuis le 1er juillet 2026 :
L’évaluation issue de l’attestation OPERAT s’annexe au bail et à la promesse de vente. Ses résultats s’affichent aussi dans le bâtiment ou par un autre moyen adapté. - 11 octobre 2026 :
Les entreprises nouvellement soumises à la loi DDADUE réalisent leur premier audit énergétique.
- 11 octobre 2027 :
Les entreprises qui consomment au moins 23,6 GWh par an doivent disposer d’un système de management certifié. - 1er janvier 2030 :
Le décret BACS s’étend aux systèmes de chauffage ou de climatisation de plus de 70 kW. Nextiim, société du groupe, réalise l’intégration de votre GTB, un chantier souvent supérieur à un an. Les bâtiments tertiaires visent la même année une baisse de 40 %, contrôlée fin 2031.
Comment Citae accompagne propriétaires et locataires ?
Citae part de la situation réelle de chaque site, puis traite vos obligations dans le bon ordre. La même méthode vaut pour un propriétaire, un locataire ou les deux à la fois.
1. Recenser vos obligations
Nous listons, site par site, les obligations de chacun et leurs échéances.
2. Fiabiliser vos données
Nextiim, autre filiale du groupe BTP Consultants, conçoit votre plan de comptage sur site. Ses sous-compteurs séparent les consommations du propriétaire et du locataire, puis alimentent la plateforme Sextant. Citae exploite ces données et vérifie factures et surfaces avant chaque déclaration OPERAT.
3. Auditer vos bâtiments
Un audit énergétique tertiaire évalue chaque bâtiment et chiffre ses scénarios d’actions. Le propriétaire le commande pour l’immeuble, le locataire pour ses seules surfaces.
4. Planifier et financer les travaux
Le schéma directeur classe ces actions par urgence, budget et gain attendu. Les certificats d’économies d’énergie financent une partie des travaux, côté propriétaire comme côté locataire.
5. Suivre la trajectoire
Le pilotage énergétique de vos bâtiments corrige les dérives et suit l’évolution des consommations.
Un premier échange cadre vos sites, vos échéances et vos priorités.
Pourquoi confier vos obligations à Citae ?
Citae accompagne depuis 1998 les propriétaires et les locataires dans leurs obligations énergétiques. Nos ingénieurs traitent ensemble décret tertiaire, décret BACS, audits et bilan GES. Un chef de projet unique pilote chacune de vos missions.
Nos recommandations restent indépendantes, car nous ne vendons ni équipement ni énergie. Citae est qualifiée OPQIBI en audit énergétique et certifiée ISO 9001 et ISO 14001.
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Vous voulez savoir quelles obligations s'appliquent à chacun de vos sites ?
FAQ - Obligations d'un propriétaire ou d'un locataire d'un bâtiment tertiaire
Qui déclare les consommations sur OPERAT, le propriétaire ou le locataire ?
Le bail désigne qui, du propriétaire ou du locataire, déclare les consommations sur OPERAT. Le locataire peut déléguer la déclaration au propriétaire, et chacun peut mandater un prestataire. Elle couvre, avant le 30 septembre, l’activité, la surface et les consommations par énergie de l’année écoulée.
Qui paie les travaux du décret tertiaire, le propriétaire ou le locataire ?
Le décret tertiaire renvoie au bail, dans les limites fixées par l’article R145-35 du Code de commerce. Les grosses réparations de l’article 606 du Code civil, gros murs et couvertures entières, restent au bailleur. Il en va de même pour les mises en conformité qui relèvent de ces grosses réparations. Les autres travaux, comme l’installation d’une GTB, suivent les clauses du bail. Ces règles valent pour les baux commerciaux conclus ou renouvelés depuis novembre 2014. Les aides et le financement de la transition énergétique allègent la part de chacun. Chaque bail doit être analysé avec votre conseil juridique.
Un locataire de moins de 1 000 m² est-il concerné par le décret tertiaire ?
Oui, le locataire est concerné dès que le bâtiment atteint 1 000 m² d’activités tertiaires. Un commerce de 400 m² dans une galerie de 5 000 m² relève donc de l’obligation. Il y reste soumis si d’autres locataires partent et que le total passe sous 1 000 m².
Comment assurer la conformité d'un local commercial ?
La conformité d’un local commercial couvre l’énergie, la sécurité des installations et les diagnostics. Citae traite le décret tertiaire, le décret BACS et l’audit énergétique réglementaire. BTP Consultants réalise les vérifications réglementaires des équipements, de l’électricité à la sécurité incendie. BTP Diagnostics établit les diagnostics avant vente ou location, dont le DPE tertiaire et l’état des risques. Vous disposez ainsi d’un interlocuteur par sujet au sein d’un même groupe.
Quelles sanctions prévoit le décret tertiaire ?
Le préfet peut exiger sous trois mois la déclaration OPERAT manquante, par mise en demeure. Les mises en demeure restées sans effet sont publiées sur un site de l’État. Un objectif manqué peut imposer un programme d’actions commun, à remettre au préfet sous six mois. L’absence de programme après deux mises en demeure coûte jusqu’à 7 500 € à une personne morale. Le plafond descend à 1 500 € pour une personne physique. La même amende sanctionne un programme non tenu, après un constat de carence publié.
Un entrepôt est-il un bâtiment tertiaire ?
Oui, un entrepôt logistique relève du décret tertiaire dès 1 000 m² de surface de plancher. Les bureaux d’un site industriel sont concernés dès qu’ils cumulent 1 000 m² sur ce site.