Foncières immobilières : accélérer la transition énergétique et ESG de vos actifs
Votre foncière détient et loue des bureaux, des commerces, des entrepôts ou des logements. Chaque immeuble doit désormais prouver sa performance énergétique et ESG, à la location comme à la vente. Citae vous accompagne de A à Z, de l’acquisition d’un actif jusqu’à sa cession.
Qu'est-ce qu'une foncière immobilière ?
Une foncière immobilière, ou société foncière, détient des immeubles pour les louer. Elle vit des loyers de ses locataires et de la valorisation de son patrimoine. Une foncière peut être cotée en Bourse, souvent sous le régime SIIC, ou rester non cotée. Propriétaire de ses immeubles, la foncière porte aussi leurs obligations énergétiques et environnementales. Des gestionnaires de patrimoine immobilier pilotent, eux, les SCPI et les OPCI.
Les enjeux ESG d'une foncière immobilière
- Des échéances énergétiques rapprochées
Les consommations de l’année écoulée se déclarent sur OPERAT avant chaque 30 septembre. Depuis le 1er juillet 2026, l’attestation OPERAT accompagne obligatoirement chaque nouveau bail et chaque vente. Le décret BACS rend la GTB obligatoire au-delà de 290 kW, puis de 70 kW en 2030. La loi DDADUE impose enfin un audit énergétique au-delà de 2,75 GWh consommés par an. - Un reporting extra-financier recentré
La directive Omnibus, publiée le 26 février 2026, réserve la CSRD aux grandes entreprises. Elle vise les sociétés de plus de 1 000 salariés et 450 millions d’euros de chiffre d’affaires. Plusieurs foncières cotées passent ainsi sous les nouveaux seuils, sans échapper aux questions de leurs investisseurs. Le GRESB, les banques et les preneurs demandent toujours des données ESG comparables.
- Des locataires et des acquéreurs plus attentifs
Les baux de plus de 2 000 m² de bureaux ou de commerces comportent une annexe environnementale. Bailleur et preneur y partagent leurs consommations et bâtissent ensemble un programme d’actions. Les certifications en exploitation rassurent aussi les acquéreurs lors d’un arbitrage. Elles rapportent enfin des points dans l’évaluation GRESB. - Le risque d’actif échoué
Un immeuble décroché de sa trajectoire carbone devient plus difficile à louer, à financer et à vendre. L’alignement taxonomie d’un immeuble d’avant 2021 suppose un DPE A ou le top 15 % du parc. Les aléas climatiques, comme les inondations ou les vagues de chaleur, exposent aussi une partie des portefeuilles.
Quels types de biens gère une foncière ?
Une foncière se spécialise souvent sur une classe d’actifs, parfois sur plusieurs. Chaque type de bien de son parc immobilier appelle des obligations et des attentes différentes. Ce tableau relie les grandes familles d’actifs à leurs enjeux prioritaires et aux prestations Citae.
| Type de bien | Enjeux prioritaires | Réponse de Citae |
|---|---|---|
| Bureaux | Décret tertiaire, GTB imposée par le décret BACS, confort et connectivité attendus par les preneurs | Energy management, BREEAM In-Use, label R2S Ready2Services |
| Commerces et centres commerciaux | Consommations des parties communes, annexe environnementale des baux de plus de 2 000 m² | Rétro-commissionnement, contrats d’énergie, certification HQE Exploitation |
| Logistique et locaux d’activités | Grandes surfaces soumises au décret tertiaire, GTB des entrepôts chauffés, biodiversité des emprises | Audit énergétique tertiaire, audit décret BACS, labels biodiversité |
| Logements | Location progressivement interdite des logements classés G (2025), F (2028) puis E (2034) | Schéma directeur immobilier, trajectoire CRREM, DPE réalisés par BTP Diagnostics |
| Hôtels et établissements de santé | Décret tertiaire, confort d’été des occupants, continuité d’activité face aux aléas climatiques | Energy management, audit CVC de vos bâtiments, audit de résilience climatique |
Tenir les échéances réglementaires de votre parc
Le décret tertiaire, le décret BACS et la loi DDADUE se cumulent sur un même immeuble. Citae coordonne ces obligations dans une mise en conformité énergétique globale, à l’échelle du parc. Vos données de consommation servent alors à chaque déclaration et à chaque audit.
Réduire les consommations de vos immeubles en exploitation
Un immeuble en exploitation perd peu à peu la performance prévue à sa conception. Le pilotage énergétique de vos bâtiments traite ces écarts, du local technique au contrat d’énergie. Nos ingénieurs le mènent sur le terrain, à partir de vos consommations mesurées.
Déléguer l'energy management de vos sites
Un ingénieur énergie Citae suit vos immeubles et règle leurs installations sur l’occupation réelle. Il épaule votre mainteneur et fournit les données réelles attendues par OPERAT et le GRESB. L’offre d’energy management repose sur un monitoring énergétique et des tableaux de bord. Ils peuvent fonctionner sur Sextant, la plateforme de Nextiim, filiale du groupe.
Rétablir la performance grâce au rétro-commissionnement
Le rétro-commissionnement de vos bâtiments teste les équipements en conditions réelles d’exploitation. Les consignes de régulation sont ensuite ajustées et les sondes recalibrées. Un suivi de performance intervient enfin avant la passation à votre exploitant.
Optimiser vos contrats d'énergie
Le conseil en achat d’énergie B2B commence par un audit administratif et technique de vos contrats. Nous définissons ensuite la stratégie d’achat, entre prix fixe, indexation et achat dynamique. La mise en concurrence des fournisseurs précède la négociation des clauses sensibles. Un contrôle des factures repère enfin les erreurs sur chacun de vos sites.
Décarboner votre patrimoine sans perdre de valeur
Chaque immeuble suit sa propre trajectoire carbone, avec ses risques et ses coûts de mise à niveau. Nous les chiffrons actif par actif, pour arbitrer entre travaux, attente et cession. Ces arbitrages aident aussi à valoriser votre patrimoine immobilier auprès de vos investisseurs.
Certifier vos immeubles pour vos locataires et vos investisseurs
Une certification en exploitation prouve la performance réelle d’un immeuble, audit indépendant à l’appui. Les labels de confort, de connectivité ou de biodiversité complètent cette preuve auprès des preneurs. Les AMO de Citae accompagnent la certification environnementale de vos bâtiments, du neuf à l’exploitation.
Engager votre parc dans BREEAM In-Use ou HQE Exploitation
La certification BREEAM In-Use part d’une estimation à blanc de votre score. Nous comparons plusieurs scénarios, puis organisons la collecte des preuves d’exploitation. Ce certificat, reconnu par le GRESB, rassure aussi vos investisseurs. La certification HQE Exploitation distingue l’axe Bâtiment du propriétaire et l’axe Gestion de l’exploitant. Pour des investisseurs anglo-saxons, la certification LEED O+M offre une alternative reconnue.
Labelliser la qualité de vie au travail de vos preneurs
Le label OsmoZ de Certivéa évalue la qualité de vie au travail offerte par un immeuble. Nous dressons d’abord un état des lieux du niveau atteignable, levier par levier. Ateliers, compilation des preuves et présence lors de l’audit complètent la démarche.
Prouver la connectivité de vos immeubles de bureaux
Le label WiredScore de connectivité certifie la qualité numérique d’un immeuble de bureaux. Il s’adresse en priorité aux immeubles vitrines, visités par des preneurs du conseil ou de la finance. Notre démarche va du pré-diagnostic, avec scénarios et budgets indicatifs, jusqu’à l’audit du label.
Structurer votre démarche ESG et votre reporting
Valae by Citae, notre offre ESG, construit votre stratégie avec votre direction générale et vos équipes RSE. Vos données servent ensuite tous vos reportings, sans double saisie.
Arbitrer et restructurer vos immeubles en maîtrisant les risques
Une acquisition, une restructuration ou une cession engagent la valeur du parc pour des années. Citae réalise la due diligence immobilière technique et ESG de vos transactions. Nos audits chiffrent les risques quand ils pèsent encore sur le prix ou le programme.
Auditer un immeuble avant de l'acheter ou de le vendre
La due diligence technique estime le coût des travaux et signale les red flags avant la signature. La due diligence ESG note l’actif sur l’énergie, le carbone, le climat et la biodiversité. Avant une vente, la même méthode prépare une vendor due diligence pour les acquéreurs. BTP Diagnostics, filiale du groupe, réalise les diagnostics obligatoires avant la vente.
Alléger l'empreinte carbone de vos restructurations
Le diagnostic PEMD avant travaux s’impose au-delà de 1 000 m² de plancher. Il précède toute démolition ou rénovation significative de l’immeuble. L’AMO réemploi des matériaux prépare ensuite leur seconde vie sur le chantier. Pour vos projets neufs, deux référents Citae reconnus par Certivéa accompagnent le label BBCA.
Pourquoi choisir Citae pour votre foncière immobilière ?
Citae réunit ingénieurs énergie, experts de la certification et consultants ESG au sein d’une même équipe. Chaque écart repéré se traduit ainsi en travaux chiffrés et priorisés, sur chacun de vos immeubles. Un chef de projet unique suit votre parc, de l’audit au reporting.
Nos consultants ne vendent ni équipement, ni travaux, ni énergie. Leurs recommandations restent donc défendables devant vos investisseurs, vos preneurs et vos auditeurs. Citae est certifiée ISO 9001 et ISO 14001 et qualifiée OPQIBI en audit énergétique.
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Vous voulez savoir où en est votre parc face aux prochaines échéances ?
FAQ - Foncières immobilières
Quelle différence entre une foncière et une SCPI ?
Une foncière est une société qui détient son parc en direct et en fixe la stratégie. Une SCPI est un fonds géré par une société de gestion agréée par l’AMF. Ses épargnants achètent des parts, et non les immeubles eux-mêmes. Les deux structures partagent toutefois les mêmes obligations énergétiques sur leurs immeubles.
Qui déclare les consommations sur OPERAT, le propriétaire ou le locataire ?
Le décret tertiaire fait peser l’obligation à la fois sur le propriétaire et sur le preneur. Chacun transmet à l’autre ses consommations réelles. Le bail précise qui déclare sur OPERAT et qui mène chaque action. En cas de manquement, l’amende peut atteindre 7 500 € pour une personne morale.
Faut-il annexer l'attestation OPERAT au bail ?
Oui, depuis le 1er juillet 2026, elle est annexée à chaque nouveau bail et acte de vente. L’attestation doit aussi être communiquée au preneur ou à l’acquéreur. Elle doit enfin être affichée de façon visible dans le bâtiment. Cette obligation découle d’un arrêté du 1er août 2025, publié au Journal officiel en septembre 2025.
Une foncière est-elle concernée par la CSRD en 2026 ?
Depuis la directive Omnibus, la CSRD vise les entreprises de plus de 1 000 salariés. Elles doivent aussi dépasser 450 millions d’euros de chiffre d’affaires net. Pour un groupe, ces seuils s’apprécient en consolidé, au niveau de la société mère. Une foncière sous ces seuils peut publier un reporting volontaire, attendu par ses investisseurs. La directive doit être transposée en droit français avant le 19 mars 2027.
Jusqu'à quand déposer un dossier technique de modulation ?
Pour l’objectif de 2030, le dossier se dépose sur OPERAT au plus tard le 30 septembre 2027. Il justifie un objectif adapté lorsque des contraintes techniques, patrimoniales ou économiques le rendent inatteignable. Un changement d’activité ouvre aussi droit à une modulation. Mieux vaut le préparer tôt, car il s’appuie sur un audit ou une étude complète du bâtiment.