BREEAM RFO : un levier pour réussir la rénovation durable des bâtiments tertiaires
Face à l’urgence climatique, aux exigences réglementaires et à la pression croissante des investisseurs, la rénovation durable des bâtiments tertiaires devient un enjeu central de performance et de valorisation. La certification BREEAM Refurbishment and Fit-Out, ou BREEAM RFO, offre un cadre reconnu pour structurer, mesurer et sécuriser ces transformations.
La rénovation des bâtiments tertiaires n’est plus une option mais une nécessité, et le référentiel BREEAM Refurbishment and Fit-Out (RFO) s’impose comme un cadre structurant pour accompagner la transformation environnementale des actifs existants.
En 2026, le secteur de l’immobilier tertiaire est confronté à une combinaison d’enjeux majeurs : une obsolescence énergétique importante du parc existant, un renforcement des exigences réglementaires avec le décret tertiaire et le décret BACS, ainsi que des attentes ESG de plus en plus fortes de la part des investisseurs. Les actifs qui n’engagent pas leur transition s’exposent ainsi à un risque accru de perte de valeur et d’attractivité.
Face à ces défis, BREEAM RFO permet de structurer des projets de rénovation performants, mesurables et alignés avec les standards internationaux.
Qu’est-ce que la certification BREEAM Refurbishment and fit-out (RFO) ?
BREEAM Refurbishment and Fit-Out (RFO) est une méthode d’évaluation de la performance environnementale dédiée aux projets de rénovation et d’aménagement intérieur des bâtiments existants.
Elle s’adresse aux bâtiments tertiaires qui font l’objet de travaux de restructuration, de remise à niveau technique ou de réaménagement, sans passer par une opération de démolition-reconstruction.
Développé par Building Research Establishment Global (BRE), BREEAM RFO constitue aujourd’hui un outil de notation environnementale de référence pour les bâtiments en rénovation, largement utilisé par les foncières, les investisseurs et les utilisateurs internationaux.
À noter que BREEAM RFO repose sur une architecture modulaire qui s’adapte à la réalité opérationnelle des projets.
Selon le périmètre de vos travaux, l’évaluation peut porter sur quatre grands volets :
- l’enveloppe et la structure du bâtiment ;
- les services et installations techniques (CVC, éclairage, pilotage énergétique) ;
- l’aménagement intérieur (fit-out) des espaces utilisateurs ;
- le noyau et l’enveloppe pour les projets combinant plusieurs périmètres.
Cette approche permet de certifier aussi bien une rénovation lourde qu’un projet de réaménagement lié à un changement de locataire ou à un repositionnement d’un bâtiment.
À quel moment engager une démarche BREEAM RFO ?
Une démarche BREEAM Refurbishment and Fit-Out s’engage dès lors qu’un bâtiment tertiaire entre dans une phase de transformation significative.
Les projets suivants peuvent bénéficier d’une certification BREEAM RFO :
- rénovation lourde ou restructuration d’un immeuble existant ;
- réhabilitation technique (CVC, enveloppe, systèmes énergétiques) ;
- opération de fit-out à l’occasion d’un changement de locataire ;
- repositionnement d’un bâtiment dans une logique de montée en gamme ESG.
Engager la démarche de certification en amont permet d’intégrer les exigences BREEAM dès la conception, d’optimiser les choix techniques et de garantir le niveau de certification visé.
Votre projet entre dans le périmètre d’une rénovation, d’un fit-out ou d’un repositionnement ESG ? L’étape clé consiste à évaluer le potentiel de certification, le niveau de performance atteignable et les exigences à anticiper dès la conception.
Pourquoi certifier vos travaux de rénovation et d’aménagement avec BREEAM RFO ?
- Renforcer l’attractivité locative. Le référentiel impose des exigences élevées de confort thermique, acoustique, de luminosité et de qualité de l’air intérieur, ce qui améliore l’expérience des occupants.
- Sécuriser la valeur patrimoniale et la liquidité. Un actif certifié selon un référentiel international s’appuie sur une reconnaissance des investisseurs institutionnels, avec des primes locatives et des taux d’occupation plus favorables.
- Répondre aux obligations ESG et réglementaires. La certification documente la conformité au décret tertiaire et l’alignement sur la taxonomie européenne, attendus par les directions et les investisseurs.
- Fiabiliser les performances réelles. La rigueur des justificatifs techniques garantit la crédibilité des engagements environnementaux et limite l’écart entre performance théorique et performance réelle.
BREEAM RFO : quels sont les critères de performance évalués ?
BREEAM RFO repose sur une évaluation multicritère qui vise à garantir que les travaux de rénovation et d’aménagement améliorent réellement la performance environnementale de votre bâtiment, sur toute sa durée de vie.
Le référentiel s’articule autour de grands piliers complémentaires :
Management (MAN)
pilotage environnemental du projet, organisation des acteurs, suivi des performances et traçabilité des choix techniques tout au long des travaux ;
Santé et bien-être (HEA)
qualité de l’air intérieur, confort thermique, visuel et acoustique des espaces rénovés ;
Énergie (ENE)
performance énergétique des systèmes rénovés, sobriété des usages et réduction des consommations prévisionnelles ;
Eau (WAT)
maîtrise des consommations d’eau liées aux équipements et aux aménagements ;
Matériaux (MAT)
analyse du cycle de vie, choix de matériaux responsables et limitation de l’impact environnemental des produits mis en œuvre ;
Déchets (WST)
gestion, tri et valorisation des déchets de chantier ;
Pollutions (POL)
limitation des nuisances environnementales liées aux travaux (air, bruit, sols, eaux) ;
Transport (TRA)
accessibilité du site et prise en compte des mobilités durables dans le cadre du projet.
Cette approche globale permet d’inscrire la rénovation dans une logique de performance durable, au-delà de la seule amélioration énergétique.
Quelles sont les étapes du processus de certification BREEAM RFO ?
La certification BREEAM Refurbishment and Fit-Out accompagne vos projets de rénovation tertiaire depuis les premières décisions stratégiques jusqu’à la validation finale par le BRE.
1. Le pre-assessment
Le pre-assessment constitue une étude de faisabilité et permet de :
- analyser le périmètre des travaux ;
- identifier les leviers de performance mobilisables ;
- définir le niveau de certification visé (Pass, Good, Very Good, Excellent ou Outstanding).
Cette première étape sert de base à la stratégie environnementale de votre projet.
2. La phase conception (Design Stage)
Les exigences BREEAM RFO sont intégrées dès les études et les dossiers de consultation des entreprises (DCE).
Cette phase correspond au design stage, au cours duquel l’assesseur BREEAM accompagne l’équipe projet dans la traduction des exigences du référentiel en choix techniques concrets.
Elle permet de :
- sécuriser l’atteinte du niveau de performance visé ;
- intégrer les critères énergie, carbone, matériaux, santé et confort dès la conception ;
- constituer et relire les éléments de preuve BREEAM (BRE) nécessaires à l’évaluation.
Cette étape est déterminante pour assurer la cohérence entre les ambitions environnementales du projet et leur mise en œuvre opérationnelle.
3. La phase réalisation
Pendant les travaux, l’AMO (assistant à maîtrise d’ouvrage) BREEAM assure le suivi du projet :
- collecte des justificatifs ;
- vérification de la conformité des solutions mises en œuvre ;
- contrôle des exigences liées au chantier (déchets, nuisances, qualité d’exécution).
4. La certification finale
À l’issue du chantier, le dossier est audité par le BRE. Après validation, le certificat est délivré avec le niveau de performance atteint qui est reconnu à l’international (Pass, Good, Very Good, Excellent et Outstanding) en fonction du score global obtenu par le projet.
Quelle certification BREEAM choisir selon votre projet ?
BREEAM RFO est le référentiel le plus adapté lorsque votre actif existant fait l’objet d’une rénovation, d’une restructuration ou d’un aménagement intérieur. Il s’inscrit dans une famille plus large de certifications BREEAM, dont le choix dépend du stade de vie du bâtiment et de la nature de l’opération.
BREEAM In-Use pour les bâtiments existants en exploitation
Lorsque le bâtiment n’est pas engagé dans une phase de travaux significatifs, mais que l’objectif est d’évaluer sa performance environnementale en exploitation, la certification BREEAM In-Use est généralement plus adaptée.
Elle permet d’analyser la performance réelle d’un actif occupé, sa gestion opérationnelle et ses leviers d’amélioration dans le temps. Elle peut ainsi compléter une démarche BREEAM RFO une fois le bâtiment rénové et remis en exploitation.
BREEAM New Construction pour les bâtiments neufs
La certification BREEAM New Construction concerne les projets de construction neuve et les extensions neuves. Elle intervient dès les phases de conception afin d’intégrer les exigences environnementales, énergétiques, carbone et de résilience le plus en amont possible.
Elle s’adresse donc aux projets créés ex nihilo, tandis que BREEAM RFO reste le référentiel de référence pour transformer durablement un bâtiment existant.
Citae vous aide à identifier le référentiel BREEAM le plus pertinent selon votre situation : actif existant en exploitation, bâtiment à rénover, aménagement intérieur ou projet neuf.
Combien coûte une certification BREEAM RFO ?
Le coût d’une certification BREEAM RFO dépend de plusieurs paramètres :
- la taille et la complexité de vos bâtiments ;
- le périmètre des travaux (enveloppe, systèmes, aménagement intérieur, ou combinaison) ;
- le niveau de performance visé (Pass à Outstanding) ;
- le niveau d’accompagnement souhaité.
Il se compose principalement :
- des frais de certification BRE ;
- des honoraires de l’assesseur BREEAM ;
- de l’accompagnement AMO environnemental et technique.
Dans une logique patrimoniale, la certification représente un coût marginal au regard du budget global de rénovation, mais c’est un levier pertinent pour garantir la valeur du bâtiment, sa liquidité et sa conformité réglementaire.
Par ailleurs, certains travaux engagés dans le cadre d’une rénovation certifiée BREEAM RFO peuvent être éligibles aux certificats d’économies d’énergie (CEE) : systèmes CVC haute performance, régulation, pilotage énergétique, éclairage, etc. Incontournable lors de travaux de rénovation dans le tertiaire, les CEE contribuent à améliorer le retour sur investissement des projets d’envergure.
Pourquoi choisir l’accompagnement AMO BREEAM RFO de Citae ?
La certification BREEAM RFO impose l’intervention d’un assesseur agréé indépendant, garant de la conformité de votre projet aux exigences du référentiel et de la validation finale par le BRE.
Citae intervient à ce titre comme tiers de confiance, en sécurisant l’ensemble de la démarche de certification, depuis la phase de conception jusqu’à l’audit final.
Notre accompagnement repose sur trois piliers :
- AMO environnementale avec BREEAM AP intégré pour le pilotage de la certification, la collecte des justificatifs et l’interface avec l’Assessor BREEAM ;
- synergie avec le commissioning à travers la garantie de respect des critères les plus exigeants du référentiel, et garantie de la performance réelle des installations ;
- approche 360° par une coordination entre la maîtrise d’ouvrage, la maîtrise d’œuvre, les entreprises et l’organisme certificateur.
Cette approche intégrée permet de fiabiliser le niveau de certification visé et de conformer vos bâtiments aux exigences réglementaires de performance environnementale et énergétique.
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FAQ - Certification BREEAM RFO
Peut-on certifier uniquement un aménagement de bureaux avec BREEAM RFO ?
Oui. Grâce à son architecture modulaire, BREEAM Refurbishment and Fit-Out permet de certifier uniquement un projet de fit-out ou d’aménagement de bureaux, sans intervenir sur l’ensemble du bâtiment. L’évaluation porte alors sur les espaces utilisateurs, les installations techniques associées et les choix de matériaux, tout en garantissant un haut niveau de performance environnementale.
Combien de temps faut-il pour obtenir une certification BREEAM RFO ?
La durée du processus de certification BREEAM RFO dépend du calendrier du projet de rénovation. En pratique, la certification accompagne l’opération depuis la phase de conception jusqu’à la réception des travaux, avec un audit final par le BRE. Elle dépend donc de la durée de planification et de réalisation du chantier, généralement entre quelques mois et plus d’un an selon la complexité du projet.