Promoteurs et maîtres d'ouvrage : réussir vos opérations bas carbone et certifiées
Vous portez un projet de construction comme promoteur, foncière, bailleur ou entreprise. Chaque opération doit désormais tenir la RE2020, convaincre ses acquéreurs et limiter son empreinte carbone. Citae accompagne les maîtres d’ouvrage du programme à la réception, avec des ingénieurs spécialisés.
Qu'est-ce qu'un maître d'ouvrage ?
Le maître d’ouvrage est la personne physique ou morale qui commande un ouvrage et le finance. On l’appelle aussi MOA, ou commanditaire du projet. Il vérifie la faisabilité, élabore le programme, fixe le budget et assure le financement. Il choisit ensuite la maîtrise d’œuvre et les entreprises, puis réceptionne l’ouvrage.
Toute personne physique ou morale, publique ou privée, peut être maître d’ouvrage. Promoteurs, bailleurs, entreprises et foncières immobilières qui construisent sont des maîtres d’ouvrage privés. Un particulier qui fait construire sa maison individuelle l’est également. Le Code de la commande publique fait du maître d’ouvrage public le responsable principal de l’ouvrage. Il reprend depuis 2019 l’ancienne loi MOP du 12 juillet 1985.
Comment Citae accompagne chaque phase de votre projet de construction ?
Un projet de construction suit six grandes phases, de la faisabilité à la livraison. Citae intervient dans toutes ces phases comme AMO environnement, aux côtés de votre maîtrise d’œuvre. Un chef de projet unique pilote chaque mission, de la programmation à la réception. Il s’appuie sur des experts de l’énergie, de l’acoustique, de la biodiversité et de l’économie circulaire.
| Phase | Rôle du maître d’ouvrage | Réponse de Citae |
|---|---|---|
| Faisabilité et programme | Vérifie la faisabilité, choisit le site, fixe le programme, le budget et le délai | Due diligence immobilière du site, programme environnemental, pré-évaluation de la certification |
| Conception | Choisit la maîtrise d’œuvre, le contrôleur technique et le coordonnateur SPS, puis valide les études | Étude thermique RE2020, analyse de cycle de vie, simulation thermique dynamique, notice acoustique |
| Autorisations | Dépose le permis de construire, et le permis de démolir si besoin | Éléments de l’attestation RE2020, analyse du dossier de permis, diagnostic PEMD avant démolition |
| Consultation et préparation | Choisit les entreprises et souscrit l’assurance dommages-ouvrage avant l’ouverture du chantier | Cahier des clauses environnementales, charte chantier à faibles nuisances, vérification du dossier de consultation |
| Chantier | Suit l’avancement des travaux avec la maîtrise d’œuvre | Visites de chantier, contrôle des fiches produits, mesures intermédiaires d’étanchéité à l’air |
| Réception et livraison | Réceptionne l’ouvrage avec ou sans réserves, puis déclare l’achèvement | Commissionnement, mesures acoustiques et d’étanchéité finales, dossier de certification finale |
Un programme à écrire, un permis à déposer ou une démolition sont de bons moments pour démarrer. Un premier échange cadre le périmètre et les objectifs environnementaux de votre opération.
Les enjeux environnementaux des maîtres d'ouvrage
- Une RE2020 élargie à de nouveaux bâtiments
La RE2020 couvre les commerces, les hôtels et les bâtiments de santé depuis le 1er mai 2026. Le décret n° 2026-16 vise les permis déposés depuis cette date, industrie et artisanat compris. Un second décret, le n° 2026-200, module depuis juillet certains seuils selon la hauteur sous plafond. L’indicateur Ic construction des logements voit son seuil baisser à nouveau en 2028. Ce seuil passe de 650 à 580 kg CO₂e par m² pour un logement collectif. - Des attestations exigées à l’achèvement
La déclaration d’achèvement réunit les attestations RE2020, acoustique ou d’accessibilité, selon le projet. L’attestation RE2020 est établie par un contrôleur technique, un diagnostiqueur, un organisme certificateur ou un architecte. L’attestation acoustique concerne surtout les logements collectifs neufs. Un écart relevé à ce stade se corrige bien plus difficilement qu’en conception.
- Des démolitions plus encadrées
Le diagnostic PEMD s’impose avant une démolition ou une rénovation significative au-delà de 1 000 m². Il vise en outre tout bâtiment qui a accueilli des substances dangereuses. Un formulaire de récolement mesure, en fin de chantier, les quantités réellement réemployées ou valorisées. Le maître d’ouvrage fait rechercher l’amiante avant toute opération qui expose des travailleurs. - Des acquéreurs et des investisseurs plus sélectifs
Les investisseurs qui achètent en bloc examinent la performance ESG de chaque programme. La taxonomie européenne fixe des critères précis pour qualifier une construction neuve de durable. Seuls les plus grands promoteurs entrent dans le champ de la CSRD depuis la directive Omnibus. Acquéreurs et banques demandent toutefois des données ESG à tous les promoteurs.
Respecter la RE2020 dans chacune de vos opérations
La RE2020 fixe des exigences sur le besoin bioclimatique, les consommations, le carbone et le confort d’été. Citae les traduit en choix de conception par des études menées de l’esquisse à l’achèvement. Ces études s’inscrivent dans la mise en conformité énergétique globale de vos bâtiments.
Certifier vos programmes neufs et vos réhabilitations
Une certification environnementale prouve la qualité d’une opération auprès des acquéreurs et des investisseurs. Le bon référentiel dépend de l’usage du bâtiment, de sa clientèle et de sa région. Citae pilote la certification environnementale de vos bâtiments, de la pré-évaluation jusqu’à l’audit final. Un tableau de bord suit chaque exigence, phase après phase.
Réduire l'empreinte carbone de vos constructions
Une large part du carbone d’un bâtiment neuf vient de ses matériaux et de ses équipements. Citae définit avec vous une stratégie bas carbone, du choix des matériaux jusqu’à l’énergie. Les labels bas carbone distinguent les opérations qui vont au-delà de la RE2020.
Labelliser vos opérations bas carbone en BBCA
Le label bas carbone BBCA récompense les bâtiments qui réduisent fortement leur empreinte carbone. Il existe en version neuf et en version rénovation. Deux référents Citae reconnus par Certivéa accompagnent ce label.
Faire reconnaître l'emploi de matériaux biosourcés
Le label bâtiment biosourcé distingue les constructions qui intègrent des matériaux d’origine végétale ou animale. Nos AMO accompagnent ce label d’État, révisé au 1er septembre 2024 pour suivre la RE2020. Le programme NEO de Bouygues Immobilier, à Évry-Courcouronnes, associe ce label à plusieurs autres.
Préparer la démolition et réemployer les matériaux
Beaucoup d’opérations démarrent par la démolition ou la restructuration d’un bâtiment existant. Ses matériaux représentent un gisement à recenser, à réemployer ou à valoriser. Citae réalise le diagnostic réglementaire et organise le réemploi avec votre maîtrise d’œuvre.
Réaliser le diagnostic PEMD avant démolition
Le diagnostic PEMD avant démolition recense produits, équipements, matériaux et déchets, avec leurs possibilités de réemploi. Il estime la nature, la quantité et la localisation de chaque gisement. Nos équipes le mènent avant la demande de permis de démolir, ou avant la signature des marchés.
Organiser le réemploi à partir du diagnostic ressources
Le diagnostic ressources des matériaux repère les éléments réemployables, au-delà des exigences du PEMD. Il chiffre, pour chaque ressource, son impact environnemental et son coût de réemploi. Des scénarios sur site ou hors site et des filières locales orientent ensuite vos choix. L’AMO réemploi des matériaux organise enfin leur seconde vie, sur le même chantier ou ailleurs.
Intégrer la biodiversité à vos opérations
Les espaces verts, les toitures et les façades peuvent accueillir la biodiversité en ville. Un écologue Citae réalise d’abord le diagnostic écologique du site. Il propose ensuite des aménagements et un plan de gestion des espaces verts.
Concevoir des espaces favorables au vivant avec BiodiverCity
Le label BiodiverCity du CIBI évalue la place du vivant dans un projet immobilier. Notre écologue vérifie que le projet respecte ses recommandations écologiques. Le programme Murmures de SERENAE, à Suresnes, a engagé cette démarche avec Citae.
Mesurer la valeur écologique de votre projet selon Effinature
La certification biodiversité Effinature note le potentiel écologique d’un projet immobilier. Citae compare avec vous les deux démarches dès le programme, selon les attentes de vos acquéreurs.
Garantir le confort et la performance à la livraison
Un bâtiment livré doit tenir ses promesses de confort, de santé et de performance. Les futurs occupants jugent vite l’acoustique, le confort d’été et la qualité de l’air. Citae les anticipe dès la conception, puis les vérifie avant la réception.
Convaincre les investisseurs qui achètent vos programmes
Citae documente la performance ESG de vos programmes, pour vos acquéreurs comme pour vos financeurs. Cette documentation aide à valoriser votre patrimoine immobilier quand vous conservez vos immeubles.
Documenter l'alignement taxonomie de vos programmes
La taxonomie européenne exige une énergie primaire inférieure d’au moins 10 % au niveau NZEB. Elle requiert aussi un test d’étanchéité à l’air et une ACV au-delà de 5 000 m². L’expertise en réglementation finance durable de Citae calcule ces indicateurs projet par projet. Nos mesures d’étanchéité et nos ACV alimentent directement ce dossier.
Définir la stratégie RSE de votre société de promotion
Valae by Citae mène d’abord une analyse de matérialité propre à votre activité de promotion. Le conseil en stratégie ESG immobilier en tire vos engagements, vos indicateurs et vos plans d’action. Cette démarche associe votre direction générale et vos équipes RSE.
Établir le bilan GES de votre entreprise
Le bilan GES réglementaire mesure les émissions directes et indirectes de votre société. Il s’impose aux entreprises de plus de 500 salariés et couvre désormais le scope 3. Ce scope 3 dépend surtout, chez un promoteur, du carbone de ses constructions. Un plan de transition climatique prolonge ce bilan par des actions chiffrées.
Pourquoi choisir Citae pour vos opérations ?
Citae accompagne des maîtres d’ouvrage depuis plus de 25 ans, du logement au tertiaire. Bouygues Immobilier, partenaire de longue date, lui a confié plus de 50 opérations. Le programme NEO, à Évry-Courcouronnes, associe réhabilitation d’une tour et construction neuve. Il réunit NF Habitat HQE, BDF, BBCA Rénovation, le label biosourcé et BiodiverCity. Le programme Murmures de SERENAE, à Suresnes, combine six certifications et labels.
Nos consultants ne vendent ni équipement, ni travaux, ni énergie. Leurs recommandations restent donc défendables devant vos acquéreurs et vos investisseurs. Une suppléance de même niveau d’expertise assure la continuité de chaque mission. Citae est certifiée ISO 9001 et ISO 14001 et qualifiée OPQIBI en audit énergétique.
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Vous préparez une opération et voulez fixer ses objectifs environnementaux ?
FAQ - Maîtres d'ouvrage
Quelles sont les responsabilités du maître d'ouvrage ?
Quels documents un maître d'ouvrage doit-il réunir ?
Il rassemble d’abord le programme, l’enveloppe financière et le contrat de maîtrise d’œuvre. Le dossier de permis de construire intègre l’attestation de prise en compte de la RE2020. Il conclut ensuite les marchés de travaux et déclare l’ouverture du chantier en mairie. Il signe enfin le procès-verbal de réception et dépose la déclaration d’achèvement. Le dossier des ouvrages exécutés et le dossier d’intervention ultérieure lui sont remis à la livraison.
Quelle différence entre un maître d'ouvrage et un AMO ?
Le maître d’ouvrage décide, finance et porte la responsabilité de l’opération. L’assistant à maîtrise d’ouvrage le conseille, sans concevoir l’ouvrage ni le représenter auprès des tiers. Citae intervient comme AMO sur l’environnement, l’énergie, le carbone et les certifications.
Qu'est-ce qu'un maître d'ouvrage délégué ?
Le maître d’ouvrage peut confier tout ou partie de ses attributions à un mandataire. Ce mandataire le représente auprès des tiers, dans le respect du programme arrêté. Le maître d’ouvrage conserve le financement et la responsabilité finale de l’opération.
Qu'est-ce qu'un promoteur immobilier ?
Un promoteur immobilier fait construire des logements ou des bureaux pour les vendre. Il porte le projet comme maître d’ouvrage, de l’achat du terrain à la livraison. Il vend souvent sur plan, en vente en l’état futur d’achèvement.
L'attestation acoustique est-elle obligatoire pour tous les logements neufs ?
Non, elle vise les logements collectifs et les maisons accolées ou superposées à un local d’activité. Elle concerne aussi les maisons situées dans un secteur exposé au bruit des transports. Des mesures acoustiques en fin de chantier sont obligatoires dès 10 logements. Le particulier qui construit pour son propre usage n’y est pas soumis.