Reconversion de bureaux en logements étudiants : le projet Seinergy à Paris

Sur le campus Paris Diderot, dans le 13e arrondissement, 11 000 m² de bureaux devenus obsolètes accueilleront 438 logements étudiants. Porté par CDC Habitat Île-de-France, le projet Seinergy combine restructuration lourde de l’existant et surélévation en ossature bois. Citae accompagne l’opération de la conception à la réception sur les volets performance environnementale, énergie et ressources.

Un ancien siège d’entreprise transformé en résidence étudiante

Le bâtiment, qui a notamment abrité le siège français de Walt Disney, présentait le profil devenu classique du tertiaire francilien des années 1990 : de grands plateaux, une enveloppe énergivore et une inadéquation croissante avec les usages actuels du bureau.

Plutôt que de démolir pour reconstruire, la maîtrise d’ouvrage a fait le choix de la reconversion. L’opération Seinergy transforme ces 11 000 m² en 438 logements destinés aux étudiants, dans un secteur où la tension sur le logement abordable reste forte. C’est une réponse directe à deux enjeux qui se rejoignent rarement avec autant d’évidence : la vacance du parc tertiaire et le besoin de logements en cœur d’agglomération.

Rénovation et surélévation bois : deux logiques constructives, une même exigence

La singularité de Seinergy tient à la coexistence de deux chantiers dans une même opération.

L’existant est entièrement restructuré : reprise de l’enveloppe, redistribution complète des plateaux, mise à niveau des systèmes. En parallèle, trois étages sont ajoutés en surélévation, avec une ossature 100 % bois.

Ce choix constructif n’est pas seulement environnemental. La surélévation impose une contrainte de poids que la structure existante doit pouvoir absorber, et le bois offre ici le meilleur rapport entre performance mécanique, rapidité de mise en œuvre et empreinte carbone. Il implique en revanche un niveau d’anticipation élevé : préfabrication, tolérances dimensionnelles, gestion de l’interface avec l’existant, traitement des points singuliers d’étanchéité.

Faire dialoguer ces deux logiques, réhabilitation lourde et construction neuve hors site, tout en tenant un objectif environnemental commun sur les deux périmètres, constitue le véritable exercice technique de l’opération.

Performance environnementale : certification et labellisation sur les deux périmètres

Citae pilote les démarches de certification et de labellisation sur l’ensemble du projet, existant et surélévation :

• NF Habitat HQE, sur la qualité globale du logement et la performance environnementale
• BBCA, sur l’empreinte carbone du bâtiment
• Effinergie, sur la performance énergétique

Les objectifs bas carbone retenus sont cohérents avec le seuil 2028 de la RE2020, soit une anticipation du renforcement réglementaire à venir. Cette cohérence entre les deux périmètres est un point d’attention constant : un bâtiment restructuré et une extension neuve ne se comportent pas de la même manière au regard des indicateurs carbone, et l’exigence doit être arbitrée référentiel par référentiel.

Pourquoi viser le seuil 2028 dès maintenant

Anticiper le palier suivant de la RE2020 sécurise la valeur du bien sur le long terme : le bâtiment reste conforme aux attentes réglementaires et aux critères de qualification extra-financière plusieurs années après sa livraison. Pour un actif destiné à être conservé et exploité, l’arbitrage est généralement favorable.

Énergie : études thermiques et suivi de la phase de transition

Sur le volet énergie, les équipes Citae mènent les études thermiques et réglementaires de la surélévation comme de l’existant.

S’y ajoute le suivi des consommations pendant la phase de transition du site. Ce point est souvent sous-estimé dans les opérations de reconversion : entre la fin d’exploitation tertiaire et la mise en service de la résidence, le bâtiment continue de consommer, et cette période constitue à la fois un poste de dépense et une source de données utile au calibrage des futurs équipements.

Ressources : le diagnostic PEMD comme point de départ du réemploi

Le diagnostic PEMD (Produits, Équipements, Matériaux, Déchets) réalisé sur l’opération recense les gisements présents dans le bâtiment et identifie ceux qui présentent un potentiel de réemploi : cloisons, faux plafonds, menuiseries intérieures, équipements techniques, mobilier.

Le diagnostic ne se limite pas à un inventaire réglementaire. Il qualifie chaque gisement (état, quantité, dépose, filières de valorisation possibles) et fournit ainsi la base sur laquelle la maîtrise d’ouvrage peut construire sa stratégie de réemploi et orienter les matériaux vers les filières locales.

Dans une opération de reconversion, cette étape conditionne largement le bilan carbone final : ce qui n’est pas démoli, ou ce qui est déposé pour être réutilisé, ne pèse ni en déchets ni en matériaux neufs.

Réhabiliter, surélever, réemployer

Seinergy illustre une trajectoire de plus en plus recherchée sur le parc tertiaire obsolète des métropoles : conserver la structure, densifier par le haut, réutiliser ce qui peut l’être.

Sobriété foncière et bas carbone ne s’opposent pas au programme. Elles s’organisent, dès la conception, autour d’un accompagnement technique continu jusqu’à la réception.

Vous portez un projet de reconversion de bureaux en logements ?
Échangeons sur votre opération.