AMO BREEAM : valoriser votre actif immobilier et sécuriser votre certification
La certification BREEAM évalue la performance environnementale d’un actif immobilier selon un référentiel international reconnu. Applicable à différentes étapes de son cycle de vie (construction, rénovation, aménagement ou exploitation), elle contribue à renforcer sa lisibilité ESG, son attractivité et sa qualité environnementale auprès des investisseurs et des utilisateurs.
La performance environnementale d’un bâtiment influence désormais sa valeur immobilière et sa perception par les investisseurs. Les financeurs examinent de plus en plus les enjeux ESG, carbone et énergie, ainsi que, selon les cas, l’alignement des actifs avec la taxonomie européenne. Une certification reconnue comme BREEAM peut contribuer à documenter cette performance et à faciliter certaines démarches de reporting extra-financier.
BREEAM évalue un bâtiment selon plusieurs catégories pondérées, dont l’énergie, l’eau, les matériaux et la biodiversité. Sa version 7 renforce l’analyse du carbone sur le cycle de vie, la résilience et les critères ESG. Une meilleure performance peut aussi contribuer à réduire les coûts d’exploitation, améliorer le confort thermique et renforcer la qualité sanitaire des espaces.
En tant qu’AMO BREEAM, Citae pilote la démarche de certification aux côtés du maître d’ouvrage, de la pré-évaluation jusqu’à la constitution du dossier de preuves. Ses compétences de BREEAM Assessor et de BREEAM AP permettent d’anticiper les exigences du référentiel, d’identifier les crédits atteignables et d’optimiser les arbitrages entre niveau visé, coût et planning.
Qu’est-ce que la certification BREEAM ?
BREEAM signifie Building Research Establishment Environmental Assessment Method. Le Building Research Establishment (BRE) a créé cette méthode au Royaume-Uni en 1990. Il s’agit de l’une des plus anciennes méthodes d’évaluation environnementale des bâtiments encore utilisées. Elle note un actif selon plusieurs catégories pondérées, puis attribue une note globale en pourcentage.
Le référentiel évalue notamment :
- management et gouvernance du projet ;
- santé et bien-être des occupants ;
- énergie et performance carbone ;
- transport et mobilités ;
- eau ;
- matériaux et ressources ;
- déchets et économie circulaire ;
- usage des sols, écologie et biodiversité ;
- pollutions ;
- innovation.
Chaque catégorie reçoit une pondération propre selon le référentiel utilisé. Les enjeux à fort impact environnemental pèsent donc davantage dans la note finale.
Quels sont les niveaux de certification BREEAM ?
La certification repose sur une échelle de cinq niveaux principaux. Le niveau dépend du score global obtenu lors de l’évaluation. Un score inférieur à 30 % reste généralement non classé et ne donne pas de certificat.
| Niveau BREEAM | Score minimum | Ce qu’il traduit |
|---|---|---|
| Pass | 30 % | Performance au-dessus du seuil minimal du référentiel |
| Good | 45 % | Bonne pratique environnementale |
| Very Good | 55 % | Bonne pratique avancée |
| Excellent | 70 % | Très bonne performance environnementale |
| Outstanding | 85 % | Niveau pionnier, très exigeant |
Le référentiel BREEAM In-Use peut ajouter un niveau d’entrée nommé Acceptable. La plupart des projets tertiaires visent au minimum BREEAM Very Good ou BREEAM Excellent, selon leurs objectifs, leur budget et leur contexte technique.
Quels sont les avantages de BREEAM ?
- Renforcer la valeur immobilière de l’actif et son attractivité locative. Un bâtiment certifié rassure les acquéreurs et les locataires exigeants. Le label peut réduire le risque perçu de décote ou de vacance, surtout sur les marchés tertiaires compétitifs.
- Réduire les coûts d’exploitation et l’empreinte environnementale. La démarche contribue à optimiser les consommations d’énergie, d’eau et de ressources. Elle agit aussi sur le carbone, ce qui peut aider à maîtriser les charges et l’impact environnemental du bâtiment.
- Améliorer le confort thermique et la qualité sanitaire des espaces. BREEAM prend en compte des critères liés à la lumière naturelle, à l’acoustique et à la qualité de l’air intérieur. Ces exigences visent à améliorer le bien-être des occupants et la qualité d’usage des espaces.
- Documenter la performance environnementale pour les investisseurs et le reporting extra-financier. La certification fournit une évaluation tierce de la performance environnementale. Elle peut faciliter la relation avec les financeurs et certaines démarches de reporting extra-financier, sans remplacer une analyse ESG ou taxonomie dédiée.
Quels projets peuvent obtenir la certification BREEAM ?
BREEAM se décline en trois référentiels, selon le cycle de vie du projet. Citae intervient sur les trois.
BREEAM New Construction
La certification BREEAM New Construction concerne les bâtiments neufs et les extensions neuves. Elle permet d’intégrer les exigences environnementales dès la conception : choix énergétiques, matériaux, biodiversité, confort des occupants, gestion de l’eau, déchets de chantier, pollution, résilience climatique et performance globale du bâtiment.
BREEAM RFO
BREEAM RFO, pour Refurbishment and Fit-Out, s’adresse aux projets de rénovation, restructuration, réhabilitation, aménagement intérieur ou fit-out. L’enjeu est de concilier amélioration environnementale, contraintes d’existant, maintien de valeur patrimoniale, réemploi, choix de matériaux et performance technique.
BREEAM In-Use
BREEAM In-Use concerne les bâtiments existants en exploitation. Il permet d’évaluer la performance réelle d’un actif, de construire un plan d’amélioration et de piloter les sujets énergie, eau, maintenance, confort, gestion, résilience, biodiversité et données opérationnelles.
Quelle différence entre AMO BREEAM, assesseur BREEAM et BREEAM AP ?
Trois rôles interviennent dans une certification BREEAM. Ils sont complémentaires mais ne se confondent pas.
| Rôle | Mission principale |
|---|---|
| AMO BREEAM | Accompagne le maître d’ouvrage, structure la démarche, pilote les exigences et coordonne les preuves. |
| Assesseur BREEAM | Évalue le projet au regard du référentiel, de façon impartiale, et soumet l’évaluation à la certification. |
| BREEAM AP (Accredited Professional) | Intègre les exigences BREEAM dans le projet et optimise la prise en compte du référentiel dès la conception. |
| BRE / BRE Global | Encadre le référentiel, contrôle la qualité et délivre la certification. |
Citae peut assurer en interne les rôles d’AMO, d’assesseur BREEAM et de BREEAM AP selon le périmètre de la mission. BRE Global reste l’organisme certificateur indépendant, distinct de Citae. L’assesseur évalue le projet selon le référentiel applicable afin de garantir l’intégrité du processus de certification.
Comment obtenir la certification BREEAM ?
La certification suit un processus encadré par le BRE. Un assesseur BREEAM agréé conduit l’évaluation, analyse les preuves et rédige les rapports d’évaluation. Le processus comporte plusieurs étapes principales :
- enregistrement du projet ;
- pré-évaluation pour estimer le niveau atteignable ;
- rapport en phase conception (Design Stage) et certificat provisoire selon le référentiel ;
- rapport après travaux (Post-Construction) et certificat définitif selon le référentiel.
Depuis 2025, le référentiel évolue vers la version 7 (V7). BREEAM New Construction V7 est ouvert aux enregistrements depuis septembre 2025, avec une période de transition pour les versions antérieures. La nouvelle version renforce l’analyse du cycle de vie du bâtiment, en particulier son empreinte carbone.
Comment se déroule un accompagnement AMO BREEAM ?
Une mission d’AMO BREEAM efficace repose sur une méthode claire. Elle évite les arbitrages tardifs, les crédits non documentés et les incohérences. L’accompagnement de Citae s’organise généralement en six étapes.
1. Cadrage du besoin et choix du référentiel
La première étape consiste à comprendre le projet : typologie du bâtiment, localisation, phase d’avancement, ambitions ESG, contraintes réglementaires, budget, calendrier, montage contractuel et attentes des investisseurs ou utilisateurs.
L’AMO identifie ensuite le référentiel BREEAM pertinent : New Construction, Refurbishment and Fit-Out ou In-Use. Cette étape permet de clarifier la cible, les responsabilités et les livrables attendus.
2. Pré-évaluation BREEAM et stratégie de score
L’AMO réalise une première analyse des crédits envisageables. Cette pré-évaluation permet de distinguer les crédits accessibles, les crédits à arbitrer, les crédits coûteux ou incertains, et ceux qui nécessitent des études complémentaires.
L’objectif n’est pas de viser le score le plus élevé sur le papier, mais le niveau le plus pertinent au regard du projet : Good, Very Good, Excellent ou Outstanding selon l’ambition, le budget, les contraintes techniques et les exigences du maître d’ouvrage.
3. Programme environnemental et prescriptions techniques
Une fois la stratégie définie, l’AMO traduit les exigences BREEAM en prescriptions opérationnelles. Ces prescriptions peuvent concerner la maîtrise d’œuvre, les bureaux d’études, les entreprises, l’exploitant ou les futurs occupants.
Elles portent notamment sur l’énergie, le carbone, les matériaux, l’eau, la santé, le confort thermique, l’acoustique, la qualité de l’air intérieur, la mobilité, les déchets, la biodiversité, la pollution et le management environnemental de chantier.
4. Coordination des acteurs et suivi des preuves
La certification BREEAM repose sur des preuves : plans, notices, études, calculs, engagements, fiches techniques, procédures, rapports de chantier, diagnostics, mesures ou documents d’exploitation. L’AMO BREEAM coordonne la collecte, vérifie la cohérence des éléments et alerte en cas de risque.
Cette phase est essentielle : un crédit peut être techniquement atteint, mais perdu si la preuve est absente, incomplète ou non conforme au référentiel.
5. Interface avec le BREEAM Assessor
L’AMO peut faciliter les échanges avec le BREEAM Assessor, préparer les arbitrages, anticiper les questions et consolider les éléments nécessaires à l’évaluation. Cette interface permet de fluidifier le processus de certification sans confondre les rôles : l’assessor évalue, l’AMO accompagne et sécurise la démarche côté maîtrise d’ouvrage.
6. Suivi jusqu’à l’obtention de la certification
Selon le référentiel et la phase du projet, l’accompagnement peut se poursuivre jusqu’à la certification de conception, la certification finale après travaux ou l’évaluation de l’actif en exploitation.
L’AMO suit les écarts, met à jour le plan d’actions et accompagne les arbitrages jusqu’à l’obtention de la certification ou du niveau validé.
Avant d’engager une certification, la priorité est de vérifier le bon référentiel, le niveau atteignable et les preuves à produire. Citae vous aide à cadrer la démarche dès les premières décisions du projet.
Quelle est la différence entre BREEAM et HQE ?
BREEAM et HQE poursuivent le même objectif général, mais reposent sur des logiques distinctes. HQE signifie Haute Qualité Environnementale. Le tableau ci-dessous compare les deux référentiels.
| Critère | BREEAM | HQE |
|---|---|---|
| Origine et opérateur | Royaume-Uni, BRE | France, Certivéa et Cerway |
| Reconnaissance | Forte reconnaissance internationale | Forte reconnaissance en France, avec des déclinaisons internationales |
| Périmètre | Construction neuve, rénovation, fit-out, exploitation | Construction, rénovation, exploitation selon les référentiels applicables |
| Évaluation | Catégories pondérées, note en pourcentage | Thèmes et objectifs de performance selon le référentiel |
| Niveaux | Pass à Outstanding | Performant à Exceptionnel selon le référentiel |
| Audit | Assesseur agréé, évaluation selon le standard applicable | Audits tierce partie selon les étapes du projet |
| Orientation | Lisibilité internationale et attentes investisseurs | Qualité environnementale, confort, santé et reconnaissance française |
Le choix dépend du marché visé et des attentes des investisseurs, utilisateurs ou financeurs.
Pourquoi choisir Citae comme AMO pour votre certification BREEAM ?
Citae conseille les acteurs du bâtiment et de la ville depuis 1998. L’entreprise appartient au groupe BTP Consultants et réunit une expertise pluridisciplinaire. Plusieurs atouts nous distinguent pour une certification BREEAM :
- une équipe pluridisciplinaire d’experts spécialisés en énergie, thermique, acoustique et écologie,
- des compétences BREEAM Assessor et BREEAM AP pour anticiper les exigences du référentiel,
- des prestations réalisées en interne, avec une coordination maîtrisée des expertises mobilisées,
- des moyens techniques de mesure, de diagnostic et d’analyse adaptés au projet.
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FAQ - AMO certification BREEAM
La certification BREEAM est-elle obligatoire ?
Non, la certification BREEAM reste volontaire. Aucune réglementation française ne l’impose de manière générale. De nombreux appels d’offres, investisseurs ou utilisateurs peuvent toutefois la demander comme critère d’acquisition, de location ou d’investissement. Elle constitue donc un avantage commercial plus qu’une contrainte légale, sur les marchés tertiaires les plus compétitifs.
Combien de temps dure une certification BREEAM ?
La durée dépend du référentiel et du planning du projet. Pour une construction neuve, la démarche suit les phases de conception et de construction. Elle s’étale donc sur plusieurs mois, souvent de six mois à plus d’un an. Une pré-évaluation menée tôt réduit les risques de retard.
Combien coûte une certification BREEAM ?
Le coût dépend de la surface, du niveau visé et du référentiel choisi. Il combine les frais d’enregistrement et de certification, les honoraires d’évaluation et les honoraires d’accompagnement. Des études complémentaires peuvent s’ajouter selon les crédits ciblés. Une pré-évaluation permet de chiffrer la démarche au plus juste.
Quel niveau BREEAM viser pour un bureau ?
La plupart des immeubles de bureaux visent BREEAM Very Good ou Excellent. Ces niveaux rassurent les investisseurs et les locataires exigeants. Le niveau Outstanding reste rare et demande une performance pionnière. Citae aide à fixer un objectif réaliste selon le budget et le marché.
Qu’est-ce qu’un assesseur BREEAM ?
Un assesseur BREEAM est un professionnel qualifié et licencié pour évaluer un projet au regard du référentiel applicable. Il analyse les preuves, rédige les rapports d’évaluation et soumet le dossier au processus de certification. Citae peut mobiliser ses propres assesseurs BREEAM selon le périmètre de la mission.
Quelle différence entre BREEAM New Construction, Refurbishment and Fit-Out et In-Use ?
BREEAM se décline en trois standards selon le cycle de vie du bâtiment :
- BREEAM New Construction, pour la construction neuve et les extensions neuves ;
- BREEAM Refurbishment and Fit-Out, pour la rénovation et l’aménagement intérieur ;
- BREEAM In-Use, pour les bâtiments en exploitation, dans une logique d’amélioration continue.
La certification BREEAM est-elle reconnue en France ?
Oui, BREEAM est reconnue en France, surtout pour l’immobilier tertiaire, les bureaux, le commerce, le retail et la logistique. De nombreux investisseurs internationaux la demandent pour leurs actifs français. Elle coexiste avec la certification HQE, souvent sur les mêmes marchés. Une double certification HQE et BREEAM peut être pertinente sur certains grands projets.
Quels documents prévoir pour une certification BREEAM ?
Le dossier de preuve s’appuie sur plusieurs livrables :
- plans et descriptifs techniques du projet ;
- notes de calcul énergétiques et environnementales ;
- justificatifs des matériaux et de leur provenance ;
- comptes rendus de chantier et de mise en service.