Trajectoire CRREM : piloter la décarbonation de ses actifs et sécuriser leur valeur à long terme

En 2026, un sujet s’impose systématiquement dans les demandes des investisseurs : le carbone. Le risque de stranded assets, des actifs obsolètes sur le plan environnemental, est désormais une réalité de marché. Piloter sa trajectoire CRREM contribue à anticiper ce risque. Comment la construire ?

Contexte du CRREM en 2026 : quand la donnée carbone devient un indicateur financier

Sous l’effet combiné des exigences croissantes des investisseurs, de la taxonomie européenne et du Règlement SFDR (Sustainable Finance Disclosure Regulation), l’intensité carbone (exprimée en kgCO₂e/m²/an) devient un indicateur de pilotage au même titre que les indicateurs financiers classiques.
La logique de double matérialité européenne introduit la mesure de l’impact environnemental, mais aussi le risque financier lié au changement climatique et à la transition énergétique.

Qu’est-ce que le CRREM ? Définition et fondamentaux

CRREM est l’acronyme de Carbon Risk Real Estate Monitor. Soutenu par l’Union européenne, cet outil scientifique international vise à aligner le secteur immobilier sur les trajectoires climatiques de l’Accord de Paris (scénarios 1,5 °C et 2 °C).
Le CRREM repose sur des trajectoires sectorielles de décarbonation par typologie d’actifs immobiliers (bureaux, commerces, logistique, hôtellerie, résidentiel, etc.), exprimées en intensité carbone par mètre carré. Il constitue un référentiel international de performance carbone immobilière.

Focus sur l’alignement avec la trajectoire : tant que ses émissions restent sous la courbe autorisée, l’actif est considéré comme compatible avec les objectifs climatiques.

Contrairement au décret tertiaire, qui fixe des objectifs énergétiques réglementaires en France, le CRREM fournit une trajectoire carbone globale permettant d’évaluer l’alignement climatique d’un actif ou d’un portefeuille, de façon adaptée à chaque pays d’implantation.

La gouvernance de l’outil est assurée par la CRREM Foundation qui garantit l’actualisation régulière des données climatiques, des facteurs d’émission et des hypothèses de modélisation.

Zoom sur le stranding point ou point de bascule carbone d’un actif : le stranding point correspond au moment où les émissions réelles d’un bâtiment croisent la trajectoire carbone définie par le CRREM. À partir de ce seuil, l’actif sort de l’alignement climatique et devient « échoué » sur le plan environnemental.

Trajectoire CRREM : quels sont les leviers pour piloter le risque carbone ?

La trajectoire CRREM repose sur l’analyse des émissions directes et indirectes du bâtiment. Elle intègre progressivement les scopes 1, 2 et 3, en incluant notamment :

• les consommations énergétiques ;
• les fluides frigorigènes ;
• de plus en plus finement, l’énergie grise liée aux travaux de rénovation.
  

La fiabilité de la trajectoire CRREM dépend directement de la qualité des données utilisées : factures, compteurs, sous-comptage, cohérence des périmètres, actualisation des facteurs d’émission. Ainsi, un audit énergétique et carbone rigoureux contribue à éviter toute dérive lors de la modélisation.

En outre, le pilotage de la trajectoire ne repose pas uniquement sur la rénovation du bâti. Le verdissement du mix énergétique joue un rôle déterminant. Par exemple, le passage du gaz à l’électricité faiblement carbonée peut permettre de redresser significativement une trajectoire sans travaux lourds sur l’enveloppe.

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Pour aller plus loin, vous pouvez également accéder à la rediffusion de notre webinaire CRREM ou consulter nos ressources dédiées au pilotage de la décarbonation immobilière.

Pourquoi le CRREM devient-il un enjeu stratégique pour les investisseurs en 2026 ?

En 2026, le CRREM est utilisé comme support d’analyse dans les stress tests climat et dans les politiques d’investissement responsables.

Dans le cadre de la taxonomie européenne et du reporting CSRD, les trajectoires CRREM servent à démontrer l’alignement climatique des portefeuilles. Elles conditionnent de plus en plus l’accès au financement, le coût du capital et le niveau de durabilité des fonds.

En effet, un actif « échoué » voit ses conditions de financement se durcir, sa valeur locative se dégrader et sa liquidité de marché diminuer. À l’inverse, un actif aligné bénéficie d’un accès facilité aux financements durables.

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Convergence des trajectoires réglementaires : la trajectoire CRREM s’inscrit dans un environnement réglementaire structuré par le décret tertiaire, qui fixe des objectifs de réduction des consommations énergétiques à horizon 2030, 2040 et 2050, et par le décret BACS, qui encadre le pilotage des systèmes énergétiques.

Dans cette perspective, une trajectoire CRREM alignée est un outil d’aide à l’atteinte de ces objectifs, en structurant une démarche cohérente de décarbonation. Toutefois, elle repose sur une logique d’intensité carbone (kgCO₂/m²/an), distincte de l’indicateur de consommation énergétique retenu par le décret tertiaire. Elle ne se substitue donc pas aux exigences réglementaires, mais peut en faciliter l’anticipation lorsqu’elle est intégrée dans une approche coordonnée.

Comment construire et piloter une trajectoire CRREM pour un portefeuille immobilier ?

La construction d’une trajectoire CRREM repose sur une analyse structurée du portefeuille : 

• typologie des actifs ;
• localisation ;
• usages ;
• intensités énergétiques ;
• mix énergétique ;
• données d’exploitation.
  

À partir de ces données réelles, une modélisation de trajectoire est réalisée grâce à l’outil mis à disposition par le CRREM. Des scénarios de décarbonation sont ensuite construits en intégrant les leviers techniques, énergétiques et réglementaires.

La trajectoire CRREM aide à la prise de décision quant à :

• la priorisation des CAPEX de rénovation  (Capital Expenditures) ;
• l’arbitrage entre rénovation et cession ;
• la définition d’un plan de décarbonation pluriannuel ;
• l’alignement avec des science-based targets SBTi (objectifs de décarbonation de la Science Based Targets initiative) ;
• le pilotage du risque carbone à l’échelle du portefeuille.

Se faire accompagner par Citae pour décarboner ses actifs

Chez Citae, notre approche de la trajectoire CRREM repose sur l’audit de la donnée source : fiabilité des compteurs, cohérence des factures, qualité du sous-comptage, périmètres d’analyse et actualisation des facteurs d’émission.

Nos experts construisent ensuite une trajectoire opérationnelle, directement connectée à un plan de travaux stratégique de décarbonation chiffré (plan d’investissement CAPEX) en intégrant les leviers de rénovation, d’optimisation d’exploitation et de décarbonation du mix énergétique.

Notre positionnement de tiers indépendant nous permet d’articuler performance carbone, performance énergétique, trajectoire réglementaire et création de valeur patrimoniale dans une logique de pilotage long terme.