Certification BREEAM RFO : la référence pour rénover un bâtiment tertiaire en 2026

Dans un contexte où la rénovation des bâtiments tertiaires n’est plus une option mais une nécessité, BREEAM RFO (Refurbishment and Fit-Out) s’impose comme la certification de référence pour piloter la transformation environnementale de vos bâtiments existants.

Contexte de l’immobilier tertiaire en 2026 : rénovation, performance et risque de stranded assets

En janvier 2026, l’immobilier tertiaire européen et français fait face à une triple pression :

• obsolescence énergétique des parcs existants, avec une grande partie des bâtiments antérieurs aux standards modernes de performance ;
• renforcement des obligations réglementaires, notamment à travers le décret tertiaire et le décret BACS qui impose des objectifs de suivi et de réduction des consommations énergétiques ;
• attentes ESG croissantes des investisseurs institutionnels, qui intègrent de plus en plus les risques climatiques, réglementaires et de transition dans leurs stratégies d’allocation.

Les résultats des BREEAM Awards 2024 indiquent que plus de 2,3 millions de bâtiments sont enregistrés dans les référentiels BREEAM, dont une part significative pour des rénovations ou travaux (Refurbishment & Fit-Out). Ces chiffres témoignent d’une large adoption de ces standards dans la transition des bâtiments tertiaires vers des modèles plus durables. 

Cette dynamique s’accompagne d’un risque bien réel de stranded assets, c’est-à-dire des immeubles qui perdent de leur attractivité, de leur valeur locative ou même deviennent non conformes aux objectifs réglementaires si des travaux ambitieux ne sont pas entrepris.

Qu’est-ce que la certification BREEAM Refurbishment and fit-out (RFO) ? 

BREEAM Refurbishment and Fit-Out (RFO) est une méthode d’évaluation de la performance environnementale dédiée aux projets de rénovation et d’aménagement intérieur des bâtiments existants. 

Elle s’adresse aux bâtiments tertiaires qui font l’objet de travaux de restructuration, de remise à niveau technique ou de réaménagement, sans passer par une opération de démolition-reconstruction.

Développé par Building Research Establishment Global (BRE), BREEAM RFO constitue aujourd’hui un outil de notation environnementale de référence pour les bâtiments en rénovation, largement utilisé par les foncières, les investisseurs et les utilisateurs internationaux. 

À noter que BREEAM RFO repose sur une architecture modulaire qui s’adapte à la réalité opérationnelle des projets. 

Selon le périmètre de vos travaux, l’évaluation peut porter sur quatre grands volets :

1. L’enveloppe et la structure du bâtiment ;
2. Les services et installations techniques (CVC, éclairage, pilotage énergétique) ;
3. L’aménagement intérieur (fit-out) des espaces utilisateurs ;
4. Le noyau et l’enveloppe pour les projets combinant plusieurs périmètres.

Cette approche permet de certifier aussi bien une rénovation lourde qu’un projet de réaménagement lié à un changement de locataire ou à un repositionnement d’un bâtiment.

À l’international, BREEAM Refurbishment and Fit-Out est souvent comparé au référentiel LEED. BREEAM se distingue toutefois par son ancrage européen.

Différences BREEAM RFO, BREEAM In-Use, BREEAM New Construction : BREEAM New Construction s’applique aux bâtiments neufs, tandis que BREEAM RFO encadre les opérations de rénovation, y compris lourdes. Ces deux certifications évaluent la qualité environnementale du projet et des travaux réalisés et sont attribuées une seule fois, sans obligation de renouvellement.

À l’inverse, BREEAM In-Use évalue la performance réelle d’un site en exploitation. Parce qu’elle mesure le maintien des performances opérationnelles dans le temps, cette certification est temporaire et doit être renouvelée tous les trois ans.

Pourquoi certifier vos travaux de rénovation et d’aménagement avec BREEAM RFO ?

La certification BREEAM RFO constitue avant tout un outil de pilotage stratégique pour la rénovation de vos bâtiments tertiaires. 

Elle s’impose ainsi comme un outil stratégique de rénovation tertiaire, d’aménagement de bureaux et de valorisation d’actifs, en cohérence avec les exigences ESG, la conformité au décret tertiaire et les objectifs de la taxonomie européenne.

Dans le contexte du décret tertiaire et de la montée en puissance des exigences ESG, BREEAM RFO contribue à :

• renforcer l’attractivité locative, grâce à des exigences élevées en matière de confort thermique, acoustique, luminosité et de qualité de l’air intérieur ;
• améliorer la liquidité et la valeur patrimoniale, en s’appuyant sur un référentiel international reconnu par les investisseurs institutionnels.

Les analyses du marché indiquent que les immeubles de bureaux certifiés en Europe tendent à présenter des primes locatives et des taux d’occupation plus attractifs que leurs homologues non certifiés. Les immeubles durables sont ainsi mieux valorisés auprès des investisseurs et des utilisateurs.

Enfin, BREEAM Refurbishment and Fit-Out se distingue par la rigueur de ses exigences en matière de justificatifs techniques pour garantir la crédibilité des engagements environnementaux et limiter le risque d’écart entre performance théorique et performance réelle.

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BREEAM RFO : quels sont les critères de performance évalués ?

BREEAM RFO repose sur une évaluation multicritère qui vise à garantir que les travaux de rénovation et d’aménagement améliorent réellement la performance environnementale de votre bâtiment, sur toute sa durée de vie.

Le référentiel s’articule autour de grands piliers complémentaires :

• Management (MAN) : pilotage environnemental du projet, organisation des acteurs, suivi des performances et traçabilité des choix techniques tout au long des travaux ;
• Santé et bien-être (HEA) : qualité de l’air intérieur, confort thermique, visuel et acoustique des espaces rénovés ;
• Énergie (ENE) : performance énergétique des systèmes rénovés, sobriété des usages et réduction des consommations prévisionnelles ;
• Eau (WAT) : maîtrise des consommations d’eau liées aux équipements et aux aménagements ;
• Matériaux (MAT) : analyse du cycle de vie, choix de matériaux responsables et limitation de l’impact environnemental des produits mis en œuvre ;
• Déchets (WST) : gestion, tri et valorisation des déchets de chantier ;
• Pollutions (POL) : limitation des nuisances environnementales liées aux travaux (air, bruit, sols, eaux) ;
• Transport (TRA) : accessibilité du site et prise en compte des mobilités durables dans le cadre du projet.

Cette approche globale permet d’inscrire la rénovation dans une logique de performance durable, au-delà de la seule amélioration énergétique.

Zoom sur le commissioning : dans une démarche BREEAM RFO, le commissioning joue un rôle clé.

Il permet de s’assurer que les équipements et systèmes installés fonctionnent conformément aux objectifs de performance définis en conception. En phase de rénovation, le commissioning garantit notamment la cohérence entre vos choix techniques et les usages réels du bâtiment. Il contribue à fiabiliser les performances énergétiques attendues, tout en assurant une continuité entre les phases travaux et exploitation.  En ce sens, le commissioning constitue un levier déterminant pour limiter le « performance gap » entre performance théorique et réelle.

Quelles sont les étapes du processus de certification BREEAM RFO ?

La certification BREEAM Refurbishment and Fit-Out accompagne vos projets de rénovation tertiaire depuis les premières décisions stratégiques jusqu’à la validation finale par le BRE.

1. Le pre-assessment

Le pre-assessment constitue une étude de faisabilité et permet de :

• analyser le périmètre des travaux ;
• identifier les leviers de performance mobilisables ;
• définir le niveau de certification visé (Pass, Good, Very Good, Excellent ou Outstanding).

Cette première étape sert de base à la stratégie environnementale de votre projet.

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2. La phase conception (Design Stage)

Les exigences BREEAM RFO sont intégrées dès les études et les dossiers de consultation des entreprises (DCE).
Cette phase correspond au design stage, au cours duquel l’assesseur BREEAM accompagne l’équipe projet dans la traduction des exigences du référentiel en choix techniques concrets.

Elle permet de :

• sécuriser l’atteinte du niveau de performance visé ;
• intégrer les critères énergie, carbone, matériaux, santé et confort dès la conception ;
• constituer et relire les éléments de preuve BREEAM (BRE) nécessaires à l’évaluation.

Cette étape est déterminante pour assurer la cohérence entre les ambitions environnementales du projet et leur mise en œuvre opérationnelle.

3. La phase réalisation

Pendant les travaux, l’AMO (assistant à maîtrise d’ouvrage) BREEAM assure le suivi du projet :

• collecte des justificatifs ;
• vérification de la conformité des solutions mises en œuvre ;
• contrôle des exigences liées au chantier (déchets, nuisances, qualité d’exécution).

4. La certification finale

À l’issue du chantier, le dossier est audité par le BRE. Après validation, le certificat est délivré avec le niveau de performance atteint qui est reconnu à l’international (Pass, Good, Very Good, Excellent et Outstanding) en fonction du score global obtenu par le projet.

Zoom sur la V7 vers un référentiel BREEAM plus cohérent et plus exigeant : la version 7 de BREEAM marque une évolution majeure du système de certification, avec un premier déploiement sur le référentiel New Construction depuis 2025 et une généralisation prévue en 2026. Cette nouvelle plateforme vise à renforcer les exigences en matière de résilience climatique, tout en garantissant la rigueur des justificatifs techniques et la traçabilité des résultats. En outre, elle vise à améliorer la cohérence entre les différents schémas BREEAM (New Construction, Refurbishment & Fit-Out, In-Use).

À quel moment engager une démarche BREEAM RFO ?

Une démarche BREEAM Refurbishment and Fit-Out s’engage dès lors qu’un bâtiment tertiaire entre dans une phase de transformation significative. 

Les projets suivants peuvent bénéficier d’une certification BREEAM RFO :

• rénovation lourde ou restructuration d’un immeuble existant ;
• réhabilitation technique (CVC, enveloppe, systèmes énergétiques) ;
• opération de fit-out à l’occasion d’un changement de locataire ;
• repositionnement d’un bâtiment dans une logique de montée en gamme ESG.

Engager la démarche de certification en amont permet d’intégrer les exigences BREEAM dès la conception, d’optimiser les choix techniques et de garantir le niveau de certification visé.

Acteurs concernés par une certification BREEAM RFO : la certification BREEAM RFO s’adresse aux foncières et investisseurs immobiliers, aux asset managers et directions immobilières, aux maîtres d’ouvrage publics et privés, aux utilisateurs grands comptes engagés dans des stratégies ESG, aux property managers et exploitants impliqués dans la performance long terme des bâtiments tertiaires.

Combien coûte une certification BREEAM RFO ?

Le coût d’une certification BREEAM RFO dépend de plusieurs paramètres :

• la taille et la complexité de vos bâtiments ;
• le périmètre des travaux (enveloppe, systèmes, aménagement intérieur, ou combinaison) ;
• le niveau de performance visé (Pass à Outstanding) ;
• le niveau d’accompagnement souhaité.

Il se compose principalement :

• des frais de certification BRE ;
• des honoraires de l’assesseur BREEAM ;
• de l’accompagnement AMO environnemental et technique.

Dans une logique patrimoniale, la certification représente un coût marginal au regard du budget global de rénovation, mais c’est un levier pertinent pour garantir la valeur du bâtiment, sa liquidité et sa conformité réglementaire.

Par ailleurs, certains travaux engagés dans le cadre d’une rénovation certifiée BREEAM RFO peuvent être éligibles aux certificats d’économies d’énergie (CEE) : systèmes CVC haute performance, régulation, pilotage énergétique, éclairage, etc. Incontournable lors de travaux de rénovation dans le tertiaire, les CEE contribuent à améliorer le retour sur investissement des projets d’envergure.

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Pourquoi choisir l’accompagnement AMO BREEAM RFO de Citae ?

La certification BREEAM RFO impose l’intervention d’un assesseur agréé indépendant, garant de la conformité de votre projet aux exigences du référentiel et de la validation finale par le BRE.

Citae intervient à ce titre comme tiers de confiance, en sécurisant l’ensemble de la démarche de certification, depuis la phase de conception jusqu’à l’audit final.

Notre accompagnement repose sur trois piliers :

• AMO environnementale avec BREEAM AP intégré pour le pilotage de la certification, la collecte des justificatifs et l’interface avec l’Assessor BREEAM ;
• synergie avec le commissioning à travers la garantie de respect des critères les plus exigeants du référentiel, et garantie de la performance réelle des installations ;
• approche 360° par une coordination entre la maîtrise d’ouvrage, la maîtrise d’œuvre, les entreprises et l’organisme certificateur.

Cette approche intégrée permet de fiabiliser le niveau de certification visé et de conformer vos bâtiments aux exigences réglementaires de performance environnementale et énergétique.

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FAQ Certification BREEAM RFO

Peut-on certifier uniquement un aménagement de bureaux avec BREEAM RFO ?

Oui. 

Grâce à son architecture modulaire, BREEAM Refurbishment and Fit-Out permet de certifier uniquement un projet de fit-out ou d’aménagement de bureaux, sans intervenir sur l’ensemble du bâtiment.
L’évaluation porte alors sur les espaces utilisateurs, les installations techniques associées et les choix de matériaux, tout en garantissant un haut niveau de performance environnementale.

Combien de temps faut-il pour obtenir une certification BREEAM RFO ?

La durée du processus de certification BREEAM RFO dépend du calendrier du projet de rénovation. 

En pratique, la certification accompagne l’opération depuis la phase de conception jusqu’à la réception des travaux, avec un audit final par le BRE. 

Elle dépend donc de la durée de planification et de réalisation du chantier, généralement entre quelques mois et plus d’un an selon la complexité du projet.