DTG en copropriété : ce qu’il faut retenir à l’horizon 2025

DTG en copropriété : définition

Le diagnostic technique global (DTG) d’une copropriété est une étude complète évaluant l’état d’un bâtiment du point de vue énergétique et structurel. L’état des équipements communs est estimé et une vérification quant aux obligations légales de sécurité est effectuée.

En ce sens, le DTG représente une étude plus complète qu’un diagnostic de performance énergétique (DPE collectif) ou qu’un audit énergétique qui ne se concentrent que sur la performance énergétique du bâtiment et ses émissions de CO2.

Ses principaux objectifs consistent à assurer la pérennité de l’immeuble, tout en répondant aux exigences réglementaires en matière d’efficacité énergétique et de sécurité. En outre, le DTG aide les copropriétaires à prendre des décisions avisées lors de la planification des travaux à réaliser selon leur ordre de priorité. 

Peut-on faire un PPT sans DTG ? Le plan pluriannuel des travaux (PPT) est un planning voté en assemblée générale (AG) qui mentionne les travaux indispensables à réaliser au cours des 10 prochaines années. Un projet de PPT (PPPT) est toujours établi sur base d’une analyse du bâti préalable et d’un diagnostic de performance énergétique (DPE). Lorsqu’un DTG est obligatoire, le PPT se base sur ses préconisations.

Quelles informations contient un diagnostic technique global ?

Le contenu d’un DTG est spécifié de façon réglementaire au sein de l’article L731-1 du Code de la construction et de l’habitat (CCH). 

Ainsi, un DTG en copropriété doit contenir les informations suivantes pour être considéré comme complet :

• une évaluation de l’état apparent des parties communes et des équipements communs à l’immeuble (chauffage, ventilation, ascenseurs, etc.) ;
• un descriptif de l’état technique de l’édifice vis-à-vis de la réglementation de la construction ;
• une analyse inventoriant les possibilités d’amélioration de la gestion technique et de l’entretien patrimonial du bâtiment ; 
• un diagnostic de performance énergétique collectif ;
• une liste de travaux indispensables pour assurer la conservation de l’immeuble à long terme (10 ans), préserver la sécurité et la santé des occupants tout en réalisant des économies d’énergie ;
• une estimation du coût des travaux préconisés.

Le DTG d’une copropriété contient ainsi toutes les informations indispensables à l’établissement d’un PPPT. Ce dernier permettra d’étaler la réalisation des travaux pour offrir un budget annuel maîtrisé à consacrer au bâtiment et à son amélioration. 

En outre, il invite la réalisation de travaux à réaliser en urgence et pour lesquels les fonds ne sont pas toujours disponibles.

DTG et PPPT sont validés en assemblée générale par vote avant d’être annexés au carnet d’entretien de l’immeuble.

Peut-on s’inscrire au registre des copropriétés sans le DTG ? Lors de l’immatriculation d’un bâtiment au registre des copropriétés, seule l’étiquette énergie du bâtiment présente sur le DPE est requise. L’immatriculation peut donc se faire sans DTG, mais si ce document est obligatoire, il devra néanmoins être réalisé pour se conformer à la loi.

Quand le DTG est-il obligatoire en copropriété ?

Le DTG en copropriété est obligatoire dans trois situations :

• lorsqu’un immeuble de plus de 10 ans fait l’objet d’une mise en copropriété ;
• quand l’administration demande au syndicat de copropriété de réaliser un DTG en raison de désordres constatés (insalubrité ou péril) pour évaluer l’état du bâtiment et son niveau de dangerosité pour les occupants (garde-corps, plafonds, etc.) ;
• quand la décision de réaliser un DTG est votée à la majorité simple lors d’une assemblée générale.

Mais depuis quand le DTG est-il obligatoire ? Si le DTG reste facultatif dans plusieurs cas, l’obligation de voter pour décider si ce diagnostic sera ou non réalisé pour la copropriété est obligatoire depuis 2017.

Quelle obligation en 2025 pour le DTG ? À partir du 1er janvier 2025, toutes les copropriétés de plus de 15 ans devront établir un PPT à réviser tous les 10 ans. Les copropriétés sont dispensées de produire ce plan pluriannuel de travaux, si un DTG démontre qu’aucuns travaux ne sont nécessaires (loi climat et résilience du 22 août 2021). À noter que depuis le 1er janvier 2024, les copropriétés comptant entre 51 et 200 lots sont concernées par cette obligation, tandis que les résidences comptant plus de 200 lots y sont soumises depuis le 1er janvier 2023.

Quels sont les atouts d’un DTG pour un bâtiment résidentiel ?

Même s’il semble de prime abord contraignant, le DTG présente plusieurs avantages pour garantir une bonne gestion de la copropriété :

• il inventorie les forces et les faiblesses du bâtiment ;
• il préconise des solutions pour maintenant l’état global de l’immeuble ;
• il oriente vers des travaux permettant d’améliorer la performance énergétique du bâtiment et de répondre aux exigences réglementaires ;
• il représente une première étape pour un plus grand confort pour les résidents ;
• il donne un premier chiffrage quant au coût des travaux indispensables sur 10 ans ;
• il offre une vision du devenir de la copropriété à long terme ;
• il contribue à augmenter la valeur des lots lors d’une vente ou d’une mise en location. Un point essentiel pour convaincre un propriétaire récalcitrant de voter pour !

À noter que le DTG en copropriété n’affiche pas de date de validité, mais étant donné qu’il propose des travaux à réaliser sous 10 ans, il semble pertinent de le mettre à jour après cette échéance.

Qui peut réaliser un DTG ?

Les compétences de l’expert en charge de réaliser un diagnostic technique global en copropriété sont définies dans le décret n° 2016-1965 du 28 décembre 2016. 

Pour faire réaliser un DTG en copropriété qui conditionnera la planification de travaux coûteux à long terme, il convient de faire appel à un professionnel compétent présentant des garanties de son savoir-faire.

Parmi les professionnels habilités à la réalisation d’un DTG, on retrouve les bureaux d’études thermiques, l’artisan thermicien et l’architecte.

Comment choisir son diagnostic en copropriété ?

Voici 7 conseils à suivre lors du choix d’un professionnel apte à réaliser un DTG en copropriété dans de bonnes conditions :

1. Demander une copie du diplôme du professionnel d’un niveau bac+3 minimum dans les techniques du bâtiment ;

2. Recevoir une copie de l’assurance responsabilité civile professionnelle incluant les compétences couvertes ;

3. Faire rédiger une attestation sur l’honneur de l’impartialité du diagnostiqueur et de son indépendance vis-à-vis du syndicat de copropriété, des fournisseurs d’énergie de l’immeuble et des entreprises intervenant dans le bâtiment ;

4. Vérifier son expérience en lui demandant des exemples de réalisations ou en consultant son site internet, le cas échéant ;

5. Juger de la pertinence de ses demandes lors de la visite lui permettant d’établir un devis pour la réalisation d’un DTG ;

6. Lire attentivement les avis de ses clients en effectuant des recherches sur Internet ;

7. Demander plusieurs devis pour comparer les prestations et le rapport qualité/prix de chaque proposition.

Combien coûte un DTG ?

Pour évaluer les frais liés au DTG et procéder au choix avisé d’un diagnostiqueur, le prix du diagnostic doit tenir compte des aides auxquelles la copropriété est éligible.

Le prix du diagnostic technique global

Pour choisir un devis de DTG au juste prix, le syndic et les copropriétaires doivent tenir compte :

• du nombre de lots, 
• des installations à étudier et de l’état du bâtiment. En effet, plus les points de vérification sont nombreux, plus la note monte ;
• du niveau d’expertise du diagnostiqueur ;
• de la qualité des détails apportés au rapport final du DTG de la copropriété ;
• de l’accompagnement et des conseils dispensés.

À la question doit-on avoir des devis pour voter un DTG, la réponse est oui. Lors du vote en AG, les devis sont examinés afin de retenir le plus intéressant et de voter la réalisation du DTG.

Les aides financières pour un DTG dans le résidentiel

Les aides financières disponibles pour un diagnostic technique global en copropriété sont à étudier avant le vote en AG.

En effet, elles allègent considérablement l’enveloppe à allouer à l’étude. En outre, elles peuvent permettre d’opter pour un devis plus élevé, mais de meilleure qualité, sans trop impacter le budget de la résidence.

L’aide dédiée au financement d’une partie du prix d’un DTG en copropriété est proposée par l’Agence nationale de l’habitat (Anah). Elle peut couvrir jusqu’à 30 % du prix du diagnostic, avec un plafond de 180 euros HT par logement. La demande est à faire en ligne, sur le site de l’Anah, par le syndic de copropriété, avant même la signature du devis !

Des aides financières locales sont disponibles pour encourager les copropriétaires à rénover leurs bâtiments. Par exemple, la Métropole du Grand Paris offre une subvention pouvant atteindre 5 000 € par copropriété pour la réalisation du DTG. Pour bénéficier de cette aide, le diagnostic doit respecter le référentiel DTG de l’APC et de l’ARC, et être réalisé par un prestataire, comme Citae, figurant dans l’annuaire des professionnels CoachCopro et certifié RGE.

À partir du 1er janvier 2025, le DTG sera incontournable pour toutes les copropriétés. Pour anticiper cette date et réaliser les meilleurs choix pour maintenir la valeur patrimoniale d’un immeuble, les syndics doivent s’informer dès maintenant sur leurs obligations. 

Grâce au DTG, la copropriété bénéficiera des travaux d’amélioration indispensables pour offrir confort, sécurité et performance énergétique à ses occupants.