Diagnostic de performance énergétique (DPE) collectif : à quelles obligations sont soumises les copropriétés en 2024 ?

Quelles sont les spécificités du DPE collectif ?

Le DPE s’inscrit dans une démarche écologique et économique. La réalisation d’un DPE est une première étape essentielle pour améliorer le confort de vie des occupants et diminuer leurs dépenses énergétiques tout en prenant soin de l’environnement. 

Que ce soit le DPE individuel ou le DPE collectif, les deux diagnostics partagent un même objectif : renseigner sur la performance énergétique et climatique d’un logement ou d’un bâtiment. Le DPE évalue sa consommation d’énergie (étiquette Énergie) et son impact en termes d’émissions de gaz à effet de serre (étiquette Climat) grâce à une note allant de A (très performant) à la note G (très énergivore). Ce document réalisé par un diagnostiqueur professionnel certifié sert à informer les acheteurs, ou locataires, sur la « valeur verte » des biens immobiliers, à émettre des recommandations de travaux de rénovation énergétique, et à estimer les charges énergétiques.  

Concrètement, le DPE collectif contient les données et analyses suivantes : 

• La description du bâtiment avec la présentation de ses caractéristiques (année de construction, superficie, type de système de chauffage, etc.).
• La quantification de l’énergie effectivement consommée ou estimée et les émissions de gaz à effet de serre induites. 
• La classification de la copropriété grâce à une évaluation allant de la lettre A à G en fonction de la consommation énergétique et des émissions de gaz à effet de serre. 
• L’évaluation de la ventilation ou des conditions d’aération.
• Les recommandations de travaux de rénovation énergétique pour améliorer les performances de l’immeuble, tels que l’isolation, le remplacement du système de chauffage, etc., ainsi que le montant théorique de leur coût.

La première distinction entre le DPE individuel et le DPE collectif est que ce dernier évalue l’ensemble de l’immeuble, parties communes incluses, contrairement au premier qui se concentre sur les performances énergétiques d’un logement spécifique comme un appartement ou une maison. L’autre différence majeure concerne le caractère obligatoire de ces documents. Pour qu’un bien immobilier puisse être mis en location ou à la vente, un DPE individuel doit être réalisé. Tandis qu’à ce jour, le DPE collectif est obligatoire pour certaines copropriétés uniquement.

Les copropriétés ont-elles l’obligation de réaliser un DPE collectif ?

Depuis le 1er janvier 2024, les immeubles en monopropriété et les copropriétés de plus de 200 lots, dont le permis de construire a été déposé avant le 1er janvier 2013, doivent réaliser un DPE collectif. Cette mesure, issue de la loi Climat et résilience de 2021, vise à éliminer les passoires thermiques et s’appliquera progressivement à l’ensemble des immeubles collectifs selon ce calendrier : 

• À partir du 1er janvier 2025 pour les copropriétés comprenant entre 51 et 200 lots. Un lot étant une partie de bâtiment comportant obligatoirement une partie privative et une quote-part de parties communes.
• À partir du 1er janvier 2026 pour les copropriétés comprenant 50 lots maximum. Ces dernières représentent 89 % de l’ensemble des copropriétés selon l’Agence nationale de l’habitat (ANAH).
• À partir du 1er janvier 2028 pour les bâtiments situés dans les départements d’outre-mer.

Le DPE est à actualiser ou à renouveler tous les 10 ans, sauf si un diagnostic effectué après le 1er juillet 2021 classe l’immeuble dans les catégories A, B ou C. À noter que les DPE collectifs délivrés entre le 1ᵉʳ janvier 2018 et le 30 juin 2021 ne seront plus valables au 31 décembre 2024. Il faut généralement compter plusieurs mois entre le début d’un diagnostic et la livraison des analyses de l’ensemble de la copropriété. Aussi, il est essentiel d’anticiper cette démarche obligatoire. 

En cas de non-conformité, le syndicat des copropriétaires peut voir sa responsabilité engagée et s’expose donc à des sanctions. En plus d’être une obligation légale, le DPE collectif rassure également les copropriétaires et les potentiels nouveaux acquéreurs. Surtout, la réalisation d’un DPE collectif n’engage pas la copropriété à entamer les éventuels travaux de rénovation énergétique recommandés. Cela reste fortement conseillé pour le bien-être des occupants, de leur portefeuille et de l’environnement.

Quelles sont les étapes pour obtenir le DPE d’un immeuble collectif ?

Pour obtenir un DPE collectif, une adoption en assemblée générale par l’ensemble des copropriétaires est nécessaire. Une fois la décision prise collectivement, il reste à choisir le prestataire à qui confier la réalisation du DPE collectif de l’immeuble. Celui-ci doit être reconnu comme diagnostiqueur certifié et détenteur d’une assurance responsabilité civile professionnelle. 

Lorsque le devis est validé, le diagnostiqueur récupère les données fournies par la copropriété et visite l’immeuble. Le professionnel certifié y inspecte notamment les caractéristiques architecturales, l’état des installations techniques, l’isolation du bâtiment. Du sol au plafond en passant par les vitrages, il relève les dimensions, identifie les ponts thermiques, et vérifie les systèmes de chauffage et de ventilation (CVC). En tout, ce sont 60 points de contrôles passés en revue, en moyenne. Une fois les données collectées, il est temps de les analyser. L’objectif ? Calculer la consommation énergétique globale du bâtiment et par usage, puis estimer les émissions de gaz à effet de serre induites. Quelques mois plus tard, les copropriétaires reçoivent le diagnostic. Le DPE collectif comprend la présentation des résultats de la performance énergétique ainsi que des propositions de travaux d’amélioration énergétique.

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Quel est le coût de réalisation d’un DPE pour une copropriété ?

Chez Citae, société innovante d’assistant à maîtrise d’ouvrage (AMO) et de conseils au service des acteurs du BTP, les prix oscillent entre 1 200 à 3 500 euros pour des bâtiments comprenant entre 10 et 350 lots. Les tarifs s’établissent en fonction de la superficie de l’immeuble, du type de construction et de ses caractéristiques techniques.

Le DPE collectif étant un dispositif obligatoire, il n’existe pas d’aides à son financement. Cependant, si les copropriétaires engagent des travaux de rénovation énergétique, ils pourront être soutenus financièrement, sous certaines conditions. C’est la vocation du programme MaPrimeRénov’ ou encore de l’éco-prêt à taux zéro.

La réalisation d’un DPE collectif est certes un coût en premier lieu, mais il peut se révéler être un investissement utile à la réduction des coûts énergétiques de la copropriété sur le long terme.

Copropriété : comment améliorer la performance énergétique de l’immeuble ? 

Une fois les analyses du DPE collectif obtenues, la copropriété peut décider de suivre les recommandations de rénovation énergétique proposées par le diagnostiqueur et établir un projet de plan pluriannuel de travaux (PPPT). Ce document vise à améliorer la performance énergétique du bâtiment et à planifier un plan de financement des travaux.

La recherche de l’obtention d’une meilleure note présente plusieurs avantages : la réduction des coûts énergétiques, la valorisation du patrimoine, l’amélioration du confort des résidents, et une contribution à la lutte contre le changement climatique. Cependant, avant d’entreprendre des travaux de rénovation énergétique, il est nécessaire d’évaluer les besoins spécifiques de l’immeuble, d’obtenir l’accord des copropriétaires et de disposer d’un budget suffisant.

Une fois ces conditions réunies, la copropriété étudie les solutions durables les plus adaptées comme l’isolation thermique par l’extérieur qui permet de réduire les pertes de chaleur et d’améliorer l’efficacité énergétique. Le remplacement du système de chauffage collectif est également envisageable. Les chaudières à condensation ou les pompes à chaleur ayant démontré leur efficacité dans la réduction significative de la consommation énergétique, par exemple.

Ce qu’il faut retenir : 

• Extension de l’obligation du DPE collectif :
  • S’étend progressivement à l’ensemble des copropriétés.
  • Au-delà de son caractère obligatoire, c’est un outil de pilotage des dépenses énergétiques essentiel.
• Avantages du DPE collectif :
  • Permet aux biens ayant une bonne note de se démarquer sur le marché immobilier.
  • Contribue concrètement à la transition énergétique et écologique avec plus de 800 000 copropriétés sur le territoire français.
• Limites et besoins supplémentaires :
  • Le DPE collectif, à lui tout seul, reste insuffisant pour la mise en œuvre d’un projet de rénovation globale et performante.

Les équipes de Citae sont à la disposition des copropriétés pour les accompagner dans ces différentes étapes stratégiques de la vie de leur immeuble collectif.