Label ISR : quel intérêt pour les fonds immobiliers en 2023 ?

Qu’est ce que le label ISR pour les fonds d’investissement immobilier ?

Le Label ISR (Investissement Socialement Responsable) est un label d’Etat français, créé en 2016, qui a pour ambition de distinguer les produits financiers engagés dans une démarche responsable et durable, alliant performances financières et extra-financières. Il a été décliné pour le secteur de l’immobilier en juillet 2020, avec un référentiel dédié et les premières labellisations quelques mois plus tard. Dès lors, il s’est largement répandu sur le marché des fonds immobiliers, véritable marque distinctive pour la distribution, tant vis-à-vis des institutionnels que des clients particuliers. Selon une étude menée par l’OID et l’ASPIM, au 31 décembre 2022, 64 produits, représentant 58% du marché des fonds immobiliers grand public, ont obtenu le Label ISR. 

Un atout incontestable dans la distribution des produits financiers

Le Label ISR est un outil de communication fort pour les gestionnaires de fonds d’investissement. C’est une distinction reconnue en France, aussi bien par les investisseurs institutionnels que par les clients particuliers. Depuis le 1er janvier 2022, la loi Pacte impose que tous les contrats d’assurance-vie contiennent à minima une unité de compte (UC) labellisée ISR, une UC verte et une UC solidaire. 

Les clients particuliers sont également de plus en plus sensibles au développement durable et à la transition énergétique. Un nombre croissant d’individus s’intéressent aux moyens à leur disposition pour y contribuer, notamment dans le cadre de leur épargne. Selon les résultats d’une étude IFOP publiée en septembre 2023, 60% des Français accordent aujourd’hui une place importante aux enjeux environnementaux et sociaux dans leurs décisions de placement. La tendance est encore plus marquée pour les épargnants de moins de 35 ans, montrant l’intérêt croissant des nouvelles générations. En 2023, 13% des épargnants déclarent avoir réalisé un investissement ISR, en hausse de 6 points par rapport à l’année précédente. Ce chiffre atteint 20% pour les 25-34 ans. Les gestionnaires immobiliers sont ainsi de plus en plus nombreux à se tourner vers le Label ISR Immobilier, en témoigne le doublement des encours labellisés ISR entre 2022 et 2023.

Des exigences fortes pour la mise en valeur d’une stratégie ESG crédible

Le référentiel du Label ISR Immobilier se distingue par des exigences fortes et précises sur les critères ESG (Environnement, Social, Gouvernance) à mettre en place, renforçant la valeur et la crédibilité du Label. L’un des piliers du référentiel impose la mesure de la performance ESG du fonds. Une grille de critères extra-financiers doit être élaborée, et appliquée individuellement à chaque bâtiment.  Quatre indicateurs sont obligatoires : 

• les consommations énergétiques, 
• les émissions de gaz à effet de serre associées à ces consommations, 
• un indicateur au choix sur la thématique de la mobilité durable ou celle de la santé et du confort des occupants,
• un indicateur sur la gestion de la chaîne d’approvisionnement.

Bien que des unités différentes soient utilisées sur le marché, ce socle garantit l’évaluation d’une performance concrète des actifs. Les autres critères des grilles ESG sont laissés à la libre appréciation des gestionnaires. Les échelles de notation doivent toutefois s’appuyer sur des benchmarks de place pour démontrer leur niveau d’ambition. Cette marge de manœuvre permet de mettre en exergue les spécificités de chaque produit. 

La labellisation ne peut être obtenue qu’à l’issue d’un audit, avec une personne accréditée qui atteste de la conformité de la démarche et de son appropriation par les gestionnaires de fonds. AFNOR Certification, EY France et Deloitte sont aujourd’hui les trois entités habilitées à attribuer le Label. Celui-ci est valable pour trois ans, avec un audit de suivi à réaliser annuellement. 

Deux stratégies peuvent être mises en place tout au long du cycle : 

• Lorsque les actifs sont déjà performants au moment de l’évaluation initiale, ce niveau doit être maintenu. Les actifs sont dits “Best-In-Class”. 
• Lorsqu’ils n’atteignent pas le niveau de performance requis à l’état initial, ils doivent faire l’objet d’un plan d’action d’amélioration qui permettra de gagner 20 points sur les trois ans, ou d’atteindre ce niveau de performance satisfaisant. Ce dernier est souvent appelé “note seuil”, et défini pour chaque produit en fonction des critères applicables. 

Le Label ISR Immobilier permet ainsi de valoriser les démarches qui visent à faire progresser l’ambition ESG des actifs par des actions concrètes.

Une démarche pour engager les collaborateurs et les parties prenantes vers la durabilité

Déployer une stratégie ISR nécessite un engagement fort des parties prenantes, aussi bien internes qu’externes. Les différents métiers de la société de gestion doivent progressivement s’acculturer au sujet de la performance extra-financière : celle-ci doit être mesurée pour chaque nouvelle acquisition et pour chaque bâtiment géré par le fonds, à minima annuellement. Cela impose donc une connaissance fine des bâtiments, qui incombe aux Property et Facility Managers, présents sur le terrain.

La collaboration doit ainsi s’étendre avec ces parties prenantes, avec la définition d’un cahier des charges commun. Le Label ISR Immobilier exige la signature de clauses ESG avec ces prestataires d’ici la fin du cycle de trois ans. Le critère est adapté pour les fonds dont la composante travaux est prédominante : les prestataires doivent être engagés de la même manière. Cette clause doit permettre de faciliter la collecte des données pour la mesure de la performance, mais aussi contribuer à la mise en œuvre d’actions concrètes tout au long du cycle de labellisation. Par sa dimension très appliquée, l’effort à fournir étant à l’échelle des bâtiments, le Label ISR permet ainsi de fédérer les parties prenantes autour de la durabilité des actifs.

Un tremplin vers une mise en conformité réglementaire de plus en plus complexe

L’année 2023 a été marquée par de nouvelles entrées en vigueur réglementaires, nécessitant un travail accru des équipes de gestion. 

Depuis janvier, les documents précontractuels et périodiques des fonds classés Article 8 et 9 au sens du Règlement SFDR doivent faire l’objet d’une annexe dédiée à leur stratégie extra-financière, selon un format questions-réponses prédéfini. 

En juin, tous les produits de plus de 500 millions d’euros d’encours sous gestion ont transmis leur rapport complet au titre de l’Article 29 de la Loi Énergie-Climat, législation française. Ces nouveaux dispositifs de transparence exigent un effort de mesure de la performance extra-financière des fonds, ainsi qu’un temps non négligeable de formalisation. A cela s’ajoutent les multiples demandes des investisseurs et autres parties prenantes. Le Label ISR Immobilier, en imposant la structuration d’une démarche ESG, est une bonne base pour développer une stratégie qui satisfasse également les prérequis réglementaires. Les critères de la grille d’analyse ISR peuvent par exemple être repris comme caractéristiques environnementales et sociales devant être promues selon l’Article 8 du Règlement SFDR.

En conclusion, le Label ISR Immobilier est aujourd’hui devenu incontournable pour les gestionnaires de fonds qui souhaitent valoriser et faire reconnaître leurs ambitions ESG. Les grilles d’analyse ambitieuses appliquées à chaque bâtiment doivent permettre le déploiement d’actions concrètes pour l’amélioration de la performance sur les volets environnementaux, sociaux et de gouvernance. La révision du référentiel immobilier est attendue prochainement, dans la continuité de la refonte du Label ISR pour les valeurs mobilières. Elle devrait mener à une uniformisation des indicateurs entre les gestionnaires de fonds, mais aussi avec ceux des exigences réglementaires.