Due Diligence Technique : Un outil stratégique pour les investisseurs, propriétaires et exploitants

Définition et objectifs

La Due Diligence Technique, également appelée audit technique préalable, consiste en une analyse approfondie d’un bien immobilier tertiaire, industriel ou résidentiel afin d’obtenir :

• Une évaluation des red flags : identification des problématiques techniques pouvant impacter la valeur, la sécurité ou l’exploitabilité d’un bien immobilier tels que des vices cachés, des défauts structurels, des non-conformités réglementaires, etc.
• Une analyse des opportunités afin de contrôler que le bien répond aux objectifs de l’investisseur ou à une potentielle stratégie d’amélioration : rénovation, transformation, changement d’usage.
• Un coût estimatif des travaux de remise en état à travers un plan de travaux décennal.

La Due Diligence Technique vise à réduire les incertitudes liées à l’acquisition ou à la gestion d’un bien immobilier, tout en maximisant les opportunités de création de valeur. Elle permet ainsi de sécuriser la transaction pour l’investisseur, en anticipant les coûts, les risques, et en identifiant les leviers de performance et de valorisation du bien.

Pour qui ?

La mission de Due Diligence Technique s’adresse principalement aux :

• Propriétaires : évaluez l’état de vos biens pour mieux les valoriser.
• Gestionnaires d’actifs : optimisez la gestion de vos portefeuilles immobiliers.
• Investisseurs : sécurisez vos acquisitions en identifiant les éventuels défauts cachés.
• Promoteurs immobiliers : assurez-vous que les projets répondent aux exigences techniques et légales.
• Banques et institutions financières : minimiser les risques avant d’accorder un prêt hypothécaire.

Quand est-elle nécessaire ?

• Avant une transaction immobilière : réalisée avant la signature du compromis de vente, la Due Diligence Technique permet de sécuriser l’investissement et d’éviter les litiges post-transaction.
• Avant une rénovation ou une transformation : elle permet d’anticiper les imprévus techniques qui pourraient ralentir ou alourdir les coûts de rénovation.
• Lors de la gestion d’un portefeuille immobilier : la DDT améliore la gestion préventive et maximise la valorisation à long terme.
• Avant une mise en conformité réglementaire : elle permet de maintenir la compétitivité et la valeur du bien tout en évitant les pénalités légales.

Que contient une Due Diligence Technique ?

La Due Diligence Technique analyse de manière approfondie les aspects techniques d’un actif immobilier avant son acquisition. 

Sont notamment analysés : 

• L’état physique et structurel du bâtiment : diagnostic des fondations, de la toiture, des façades, etc.
• L’état des équipements techniques
• La conformité réglementaire : vérification des normes de sécurité, d’accessibilité, et d’environnement (décret tertiaire, ICPE…).
• Les coûts futurs : estimation des besoins en maintenance, rénovation ou mise en conformité. avec identification des CAPEX et OPEX
• Les risques potentiels : identification des pathologies du bâtiment (humidité, fissures, désordres structurels).

Comment se compose le rapport ? Retour sur quelques exemples

Étape essentielle dans le parcours de l’investissement immobilier (acquisition ou transaction), le rapport final d’une Due Diligence Technique se structure généralement en plusieurs parties. 

• Une synthèse générale : un résumé qui présente les points clés de l’analyse, les risques identifiés et les recommandations prioritaires
• Une synthèse des “red flags”, points de vigilance, points forts et points faibles dans chaque domaine 
• Une synthèse technico-financière 
• Une analyse des plans CAPEX et OPEX
• Une revue documentaire et analyse de la dataroom 
• Une état des constats : Des sections détaillées couvrant les inspections techniques spécifiques (état des structures, performance des systèmes et des équipements, conformité aux normes, aspects environnementaux, etc.) 
• Des annexes qui peuvent inclure des diagnostics spécialisés, des estimations budgétaires prévisionnelles pour la mise en conformité ou les travaux nécessaires, ainsi que des photos, plans ou schémas techniques. 

Notre méthodologie d’intervention

Notre mission de Due Diligence Technique repose sur 7 étapes majeures : 

1. Visite de l’actif immobilier
2. Audit technique : examen visuel par sondage (au sens statistique), qui selon la mission, peuvent s’appliquer aux domaines suivants : ouvrages de gros œuvre, ouvrages de second œuvre, clos / couvert, équipements techniques, sécurité des personnes, accessibilité aux personnes en situation de handicap, etc.
3. Ouverture / constitution et analyse de la dataroom, c’est-à-dire de l’ensemble des documents concernant l’actif, de sa construction à son exploitation : plan d’aménagement, plan de structure, permis de construire, déclarations spécifiques, dossier Ad’AP, rapports des contrôles périodiques, plan de travaux si existant, réglementation environnementale, sinistralité, critères ESG, etc.
4. Rédaction et transmission d’un rapport “Red flags et points de vigilance”
5. Réalisation d’un Plan Pluriannuel de Travaux : estimation des enveloppes financières des travaux à réaliser par domaine technique à court et moyen terme
6. Présentation du pré-rapport
7. Rédaction et transmission du rapport final avec synthèse des conclusions et priorisation des interventions

Notre processus d’intervention est adapté à vos besoins, selon la typologie et le nombre d’actifs intégrés à la mission de Due Diligence Technique.

Pourquoi choisir Citae ?

Société d’AMO et de conseils, Citae accompagne les acteurs immobiliers dans leur transition écologique et sociale visant la performance et la valorisation de leur patrimoine. 

• Plus de 25 ans d’expérience
• Des projets partout en France, sur toutes les typologies d’actifs
• Une organisation agile qui permet la plus grande réactivité
• Près de 96% de clients satisfaits voire très satisfaits ! 
• Une pluridisciplinarité Environnement – Énergie – Exploitation – Stratégie ESG pour accompagner la transition écologique, sociale et la performance du patrimoine de tous nos clients

Et pour aller plus loin ?

En complément, les équipes Citae peuvent vous accompagner dans les prestations ci-dessous : 

• Identification des leviers de réduction des consommations énergétiques en vue du respect du Décret Tertiaire.
• Due Diligence ESG (Environnement, Social, Gouvernance) est un processus d’évaluation des performances d’une entreprise ou d’un investissement en matière de durabilité et de responsabilité sociale et des s’inscrire dans les réglementations et labels existants : SFDR, Taxonomie, Label ISR, etc.
• Due Diligence environnementale (Eval Sol et ICPE) est une étape essentielle dans de nombreuses transactions commerciales, en particulier dans le domaine de l’immobilier et de l’acquisition d’entreprises, où les aspects environnementaux peuvent avoir un impact significatif sur la valeur des actifs et sur les responsabilités potentielles des parties prenantes.

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